Asuntokauppaan on hiljattain tullut uusi ohje, jonka tavoitteena on vauhdittaa kauppaa ja parantaa markkinoiden liikkuvuutta. Miten uusi käytäntö vaikuttaa kaupantekoon, millaisia haasteita siihen liittyy ja mitä muutoksella tavoitellaan?
Kiinteistönvälittäjien noudattamista Hyvän välitystavan ohjeista on poistettu kohta, joka aiemmin rajoitti ehdollisesti hyväksyttyjen tarjousten määrän yhteen kerrallaan.
Ehdollinen tarjous on tarjous, jonka hyväksyminen tai voimaantulo riippuu tietyn ehdon täyttymisestä. Esimerkiksi asuntokaupassa ostaja voi tehdä ehdollisen tarjouksen, joka on voimassa vain, jos hänen oman asuntonsa myynti toteutuu tai esimerkiksi lainansaanti varmistuu tiettyyn päivään mennessä. Myös kuntotarkastuksen vaatiminen on tyypillinen ehto varsinkin omakotitalokaupoissa. Kohdan poistumisen myötä kiinteistönvälittäjät voivat nyt käsitellä useampia ehdollisia tarjouksia samanaikaisesti.
– Muutos on ensisijaisesti myyvän osapuolen etu. Samalla se rohkaisee ostajia tekemään tarjouksia sopivaksi todetusta kohteesta ilman pelkoa tarjouksen sitovuudesta, jos nykyisen asunnon myynnissä tai rahoituksessa tulee ongelmia. Kaikkinensa sujuvampi asunnonvaihtoketju voi yleistikin nopeuttaa asuntokauppaa, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaana Sallmén kertoo.
Kiinteistönvälittäjältä vaaditaan viestintätaitoja
Vaikka muutoksen odotetaan sujuvoittavan prosessia, siihen liittyy myös joitain haasteita. Koska ehdollisissa tarjouksissa ollaan syvällä sopimusjuridiikan syövereissä, kahden tai useamman ehdollisen tarjouksen hoitaminen samaan aikaan kysyy kiinteistönvälittäjältä vankkaa osaamista ja huolellisuutta.
– Välittäjien on osattava muotoilla ehdot selkeästi, jotta osapuolet ymmärtävät täysin, mitä ehdollisuus tarkoittaa ja miten se vaikuttaa kaupanteon etenemiseen. Perusteellinen viestintä helpottaa käsittelemään pettymyksiä, joita prosessissa väistämättä syntyy. Lisäksi on selvää, että osapuolten informointi ja ajan tasalla pitäminen työllistää välittäjiä aiempaa enemmän, Sallmén pohtii.
Useat ehdolliset tarjoukset saattavat myös luoda niin sanotun ”kilpajuoksun” kohteesta, jossa se tarjoaja voittaa, jonka ehto poistuu nopeammin. Sallmén kuitenkin muistuttaa, ettei tämä erotu mitenkään merkittävästi muista asuntokaupan tilanteista.
– Toisaalta ehdon poistuminen herättää uusia kysymyksiä, kuten pitäisikö tarjouksilla olla sama takaraja vai olisiko jälkimmäisen ehdollisen tarjouksen tekijälle eduksi, että takaraja on myöhempi kuin ensimmäisen.
Tarkkuutta dokumentointiin
Sallmén korostaa, että asunnonostajien ja -myyjien on tärkeää ymmärtää, että ehdollinen tarjous ei ole lähtökohtaisesti paras vaihtoehto. Kun kaupan syntyminen jää odottamaan ehdon täyttymistä, kaupanteko viivästyy joka tapauksessa, oli tarjouksia yksi tai useita. Ja aina on mahdollista sekin, että joku kolmas tekee ehdottoman tarjouksen unelmien asunnosta. Ostajan näkökulmasta toiseksi jääminen kilpailussa voi tuntua ikävältä. Toisaalta, jos prosessi on johtanut oman asunnon myyntiin, tilanne on varsin valoisa.
– Harva ryhtyy myymään asuntoaan vain siksi, että saisi juuri sen asunnon, josta on tehnyt ehdollisen tarjouksen. Asunnon vaihtamisen motiivit ovat useimmiten kohderiippumattomia, kuten tarve saada lisää neliöitä tai päästä niistä eroon. Kun vanha asunto on myyty, voi ostaja tehdä seuraavasta kiinnostavasta kohteesta ehdottoman tarjouksen, mikä antaa aina etulyöntiaseman verrattuna ehdollisen tarjouksen tekijöihin, Sallmén sanoo.
Muutos voi parhaimmillaan yleisesti nopeuttaa jämähtäneeseen tilaan ajautunutta asuntokauppaa, mutta samalla se vaatii tarkempaa huomiota ja osaamista kaikilta osapuolilta. Tärkeä rooli on etenkin kiinteistönvälittäjillä.
– Kaikki prosessiin liittyvät tiedot tulee dokumentoida huolellisesti, jotta tarvittaessa voidaan varmistaa tai todistaa, milloin tarjoukset on tehty ja mitä ehtoja on sovittu.
Kuva: Shutterstock
Voiko välittäjä itse tehdä tarjouksen välittämästään kohteesta? Kyllä, mutta toimeen liittyy tiettyjä eettisiä vaatimuksia. Välittäjän on oltava avoin ja rehellinen, ja hänen on ilmoitettava selkeästi kaupan osapuolille, että hän itse on tekemässä tarjousta. Koska välittäjän rooli on toimia puolueettomasti ja osapuolten etua edistäen, on olennaista varmistaa, ettei synny eturistiriitoja. Jos välittäjän tekemä tarjous tulee hyväksytyksi, ei välitysliike saa periä myyjältä välityspalkkiota.
Tutustu asiantuntijaan
Jaana Sallmén
asianajaja, varatuomari, LKV
Yhteystiedot
