Kun taloyhtiö viivyttelee kunnossapitovastuussa – nämä ovat osakkaan keinot toimia

Mitä tehdä, kun taloyhtiö ei hoida kunnossapitovastuulleen kuuluvia vikoja osakkaan huoneistossa? Entä, milloin taloyhtiöllä on perusteltu syy olla ryhtymättä toimiin?

Taloudellisesti tiukkoina aikoina taloyhtiöillä saattaa olla suurempi houkutus viivytellä osakkaiden huoneistoissa ilmenevien yllättävien korjausten hoidossa tai tehdä tarvittavat toimenpiteet mahdollisimman suppeasti. Silmien ummistaminen ongelmilta saattaa kuitenkin johtaa tarpeettoman suuriin konflikteihin. Esimerkiksi hoitamatta jäänyt vesivahinko yleensä vain pahenee ajan myötä, leviää rakenteisiin ja aiheuttaa kalliita korjaustarpeita sekä mahdollisia terveyshaittoja.

Tämän seurauksena osakkaalle voi koitua taloudellisia tappioita ylimääräisten asumiskustannusten tai vuokratulojen menetyksen muodossa. Viivyttely asioiden hoitamisessa aiheuttaa osakkaissa turhautumista ja saattaa pahimmillaan johtaa oikeudellisiin riitoihin. Tällaisessa tilanteessa taloyhtiö voi myös joutua korvaamaan asukkaalle aiheutuneet vahingot.

Taloyhtiön kunnossapitovastuu ja sen laiminlyönnin seuraukset

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiöllä on velvollisuus hoitaa sen kunnossapitovastuulle kuuluvat viat ja puutteet aina, kun niitä ilmenee (AOYL 4 luvun 2 §). Taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat muun muassa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, kuten lämmitys, ilmanvaihto, viemärit ja muut vastaavat järjestelmät. Osakkeenomistajan tulee puolestaan huolehtia huoneistonsa sisäosista. Kunnossapidosta on mahdollista määrätä toisin taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä, joten sen sisältö kannattaa aina ensin tarkistaa.

Kun osakas ilmoittaa taloyhtiölle asunnossaan havaitsemastaan ongelmasta, taloyhtiön on reagoitava asiaan kohtuullisessa ajassa. Jos viivästys johtaa siihen, että vahinko pahenee merkittävästi ennen korjaustoimenpiteitä, taloyhtiön voidaan katsoa laiminlyöneen velvollisuutensa. Taloyhtiön vastuun kannalta on kuitenkin olennaista nopeasti ryhtyä selvittämään mahdollista vahinkoa ja suunnitella yhdessä asiantuntijoiden kanssa, miten korjauksia kannattaa toteuttaa.

– Viivyttelystä ei välttämättä ole kyse, vaikka vahinkojen selvittäminen ja korjausten teettäminen kestäisi useita kuukausia. Mitä laajemmasta vahingosta on kyse, sitä tarkemmin syyt on selvitettävä ennen korjauksiin ryhtymistä. Esimerkiksi sisäilmaongelmien selvittäminen voi viedä paljon aikaa. Jos yhdessä asunnossa havaitaan ongelma, tutkimuksia voi olla tarpeen laajentaa myös muihin huoneistoihin, jotta korjaustapa voidaan päättää järkevästi. Olennaista on noudattaa asiantuntijoiden suosituksia, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaana Sallmén sanoo.

Taloyhtiön on huolehdittava siitä, että kaikki remontit ja korjaustyöt suunnitellaan, sovitaan, tehdään ja valvotaan huolellisesti, jotta niistä ei aiheudu vahinkoa osakkaille.

– Tärkeintä on käyttää luotettavia asiantuntijoita kaikissa työvaiheissa ja valita urakoitsijat huolellisesti, Sallmén korostaa.

Ripeä toiminta säästää rahaa

Jos taloyhtiö ei reagoi sen kunnossapitovastuulle kuuluviin ongelmiin, osakkaalla on käytössään muutamia keinoja vauhdittaa korjaustöiden etenemistä. Mikäli kunnossapitotyön laiminlyönti aiheuttaa vähäistä suurempaa haittaa, kuten asumismukavuuden heikkenemistä tai taloudellisia menetyksiä, osakkaan on syytä tehdä kirjallinen huomautus ja vaatia korjausta. Taloyhtiön tulee käsitellä huomautus viivytyksettä.

”Osakas saa tehdä vain vahingon laajenemisen estämiseen liittyvät työt, kuten kutsua putkimiehen korjaamaan vuotavan putken.”

Kiireellisissä tilanteissa, joissa korjaus on välttämätön lisävahinkojen estämiseksi, kuten äkillisen vesivahingon tapauksessa, osakas voi teettää taloyhtiön vastuulle kuuluvan kiireellisen kunnossapitotyön omatoimisesti yhtiön kustannuksella.

– Kiireellisyyden peruste ja toimenpiteet on dokumentoitava huolellisesti. Osakas saa tehdä vain vahingon laajenemisen estämiseen liittyvät työt, kuten kutsua putkimiehen korjaamaan vuotavan putken. Sen sijaan koko vahingonkorjausta ei voi teettää itse ja vaatia kuluja jälkikäteen, Sallmén tarkentaa.

Osakkeenomistaja voi myös teettää kunnossapitotyön, jos sen laiminlyönti aiheuttaa hänelle merkittävää haittaa eikä taloyhtiö ryhdy viivytyksettä riittäviin toimiin saatuaan asiasta kirjallisen huomautuksen. Riittävyyttä arvioidaan muun muassa työn laadun, osakkaalle aiheutuvan haitan ja muiden olosuhteiden perusteella.

– Osakkaan on pystyttävä osoittamaan, että hän on vaatinut korjausten tekemistä ja ilmoittanut mahdollisen teettämisoikeuden käytöstä. Lisäksi hänen on näytettävä, että taloyhtiö on laiminlyönyt kunnossapitovastuunsa, ja että suoritetut korjaukset ovat olleet tarpeellisia ja kustannuksiltaan kohtuullisia, Sallmén täsmentää.

Jos asunnossa epäillään olevan terveyshaitta, kuten home- tai sisäilmaongelma, osakas voi pyytää kunnan terveystarkastajaa tutkimaan tilanteen. Mikäli tutkimuksissa vahvistetaan asumisolosuhteiden haitallisuus, viranomainen voi velvoittaa taloyhtiön ryhtymään korjaaviin toimenpiteisiin. Vakavissa tapauksissa, joissa terveyshaitta aiheuttaa välitöntä vaaraa, viranomaiset voivat myös rajoittaa tai kieltää asunnon käytön.

Lue tästä tapauksesta, jossa asunnon omistajat hermostuivat taloyhtiön vitkasteluun homeisen kylpyhuoneen kuntoon saattamisessa. He päättivät lopulta teettää remontin itse ja hakea jälkikäteen vahingonkorvauksia. Taloyhtiö yritti oikeudessa kaikin keinoin väistää sille kuuluvan vastuun saneerauksessa. Hovioikeus katsoi, että osakkaat olivat ilmoittaneet taloyhtiön vastuulla olevasta kunnossapitotarpeesta asunto-osakeyhtiölain edellyttämällä tavalla. Taloyhtiö ei kuitenkaan ryhtynyt toimiin kolmen kuukauden sisällä tutkimusraportin vastaanottamisesta ja osakkaan kirjallisesta huomautuksesta.

Milloin taloyhtiö ei ole velvollinen korjaamaan ongelmia?

Asunnoissa ilmenevät ongelmat eivät aina ole yksiselitteisiä, ja melko usein syntyy kiistaa siitä, kuka vastaa havaitusta viasta, ja missä laajuudessa se tulisi korjata.

Eräässä oikeustapauksessa osakas syytti taloyhtiötä viivyttelystä asunnon korjaamisessa ja kosteus- sekä sisäilmaongelmien selvittämisen laiminlyönnistä useista ilmoituksista huolimatta. Osakas vaati taloyhtiöltä vahingonkorvauksena selvittelykustannuksia sekä käyttöhyödyn menetyksiä ajalta, jolloin asunto oli ollut hänen mielestään asumiskelvoton.

”Osakkaan on tärkeää pystyä osoittamaan riittävä näyttö ongelmasta ja sen vaikutuksista. Ilman luotettavaa selvitystä taloyhtiön vastuuta ei voida vahvistaa.”

Hovioikeus katsoi päätöksessään, että taloyhtiöllä ei ollut riittävästi tietoa kosteusvaurioista tai terveyshaitoista, jotka olisivat velvoittaneet toimimaan aiemmin. Esitetyt näytöt, kuten pintakosteusmittaustulokset tai homekoiratutkimukset, eivät oikeuden mukaan osoittaneet rakenteiden varsinaista vauriota tai terveyshaittaa. Taloyhtiö oli näin ollen toiminut huolellisesti saatavilla olevan tiedon perusteella eikä sillä ollut velvollisuutta korvata käyttöhyödyn menetyksiä. (Turun hovioikeus 10.1.2025)

– Tapaus osoittaa, että osakkaan on tärkeää pystyä osoittamaan riittävä näyttö ongelmasta ja sen vaikutuksista. Ilman luotettavaa selvitystä taloyhtiön vastuuta ei voida vahvistaa, Sallmén sanoo.

Taloyhtiö ei ole velvollinen ryhtymään korjauksiin myöskään silloin, kun asunnossa havaittu vika ei aiheuta haittaa tai vaaraa tai osakas on itse aiheuttanut vahingon. Korjauksia voidaan myös lykätä perustellusta syystä, esimerkiksi laajemman remontin lähestyessä.

Miten toimia, jos asunnosta löytyy taloyhtiön vastuulle kuuluva vika?

Ilmoita viasta viivytyksettä taloyhtiölle
Käytännössä ilmoitus tehdään isännöitsijälle tai hallitukselle. Ilmoitus kannattaa tehdä kirjallisesti, jotta viestinnästä jää todiste.
Anna taloyhtiölle mahdollisuus selvittää ja korjata vika
Taloyhtiöllä on oikeus ja velvollisuus selvittää ilmoitettu vika tai vaurio ja korjata se kohtuullisessa ajassa.
Esitä kirjallinen vaatimus, jos korjausta ei tehdä
Jos taloyhtiö ei reagoi ilmoitukseen, vian korjaamisesta tulee tehdä kirjallinen vaatimus, jossa ongelma yksilöidään ja taloyhtiötä vaaditaan toimimaan. Tarvittaessa voit ilmoittaa, että tulet itse suorittamaan korjaukset, mikäli yhtiö ei ryhdy toimenpiteisiin.
Käänny tarvittaessa terveystarkastajan puoleen
Jos taloyhtiö kieltäytyy selvittämästä tai korjaamasta vikaa, ja epäilet ongelman aiheuttavan terveyshaittaa, pyydä kunnan terveystarkastajaa suorittamaan tarkastus asunnossasi.
Korjauta vika taloyhtiön kustannuksella, jos laki sen sallii
Kiireelliset toimenpiteet voivat olla tarpeen lisävahinkojen välttämiseksi. Tuolloin osakkaalla voi olla oikeus teettää välitön korjaus taloyhtiön kustannuksella. Tämä edellyttää kuitenkin tarkkaa dokumentaatiota ja perusteluita.
Hae apua asianajajalta tarvittaessa
Jos taloyhtiö ei vieläkään ryhdy toimiin, ja ongelma jää ratkaisematta, käänny kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneen asianajajan puoleen. Asianajaja voi auttaa edistämään asiaa ja tarvittaessa valmistella kanteen.