Oikeudessa kiisteltiin johtuivatko liiketiloiksi tarkoitettujen huoneistojen heikko kunto ja vuokrauksen ongelmat yhtiön laiminlyönneistä kiinteistön kunnossapidossa.
Turun ydinkeskustassa sijaitsevan arvokiinteistön osakas syytti kiinteistöosakeyhtiötä yhtiöjärjestyksen mukaisen kunnossapitovastuun laiminlyönnistä talon ullakkokerroksessa sijaitsevien huoneistojen kohdalla. Osakkaan mukaan huoneistoissa ilmenneet vesivauriot estivät niiden vuokraamisen useiden vuosien ajan, ja siitä seurasi lähes 400 000 euron menetykset vuokratuloissa. Tätä vahinkosummaa hän haki korvattavaksi kiinteistöosakeyhtiöltä ensin Turun käräjäoikeudessa ja myöhemmin hovioikeudessa.
Vaurioitunut tila ei kiinnostanut vuokraajia
Osakkaan näkemyksen mukaan keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö oli laiminlyönyt kunnossapitovastuutaan vesikaton ja julkisivusaneerauksen osalta yli kymmenen vuoden ajan. Seuraukset tästä ilmenivät varsinaisesti vuonna 2018, jonka jälkeen osakkaan tilat eivät ole olleet enää käyttökunnossa. Talon vesikatosta ja seinärakenteista oli siirtynyt vettä/kosteutta huoneistoihin aiheuttaen kosteus- ja homevaurioita sekä esteettistä haittaa. Osakas myös väitti, että vesivaurioiden kuivaus- ja korjaustöitä ei tehty kohtuullisessa ajassa ja korjausten loppusiivouskin laiminlyötiin. Huoneistojen sisäpinnoille oli vuosien saatossa syntynyt kosteudesta johtuvia laajoja vaurioita, kuten seinärakenteen murenemia, halkeamia ja vesiläiskiä.
Osakas painotti, ettei hän ole itse voinut toteuttaa tiloissa minkäänlaisia väliaikaisratkaisuja, koska ongelmien juurisyy eli rakennuksen vaurioitunut vesikatto ja julkisivurakenteet olivat jääneet kunnostamatta. Kiinteistöosakeyhtiö ryhtyi korjaustoimiin vasta vuonna 2022.
Huoneistot olivat vuosikausia tyhjillään
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö vastusti kannetta väittäen ettei se ole laiminlyönyt kunnossapitovelvoitteitaan missään vaiheessa. Yhtiö korosti toimineensa vuodesta 2010 alkaen erillisen kunnossapitosuunnitelman pohjalta. Yhtiö oli hakenut joulukuussa 2018 rakennuslupaa talon julkisivun ja vesikaton korjaamiselle. Rakennuslupa on myönnetty lokakuussa 2019, ja heti seuraavan vuoden yhtiökokouksessa päätettiin saneerauksen aloittamisesta. Samana vuonna alkoivat korjaustyöt.
Yhtiö kertoi, että sen tietoon oli tullut kaksi kosteusvauriota kantajan huoneistossa vuoden 2018 jälkeen, ja nämä oli hoidettu kuntoon välittömästi. Toisen vaurion kohdalla uusittiin vesikatto vuotoalueen kohdalta. Yhtiön kannalta oleellista oli, että kanteen nostaneen osakkaan huoneistot olivat olleet lähes 10 vuotta tyhjillään ja tarkastamatta ennen näiden kosteusvaurioiden ilmenemistä, minkä seurauksena ongelmat olivat vuosien mittaan laajentuneet. Yhtiö nosti esiin, että kantaja oli itse laiminlyönyt hänelle kuuluvan huolenpitovelvollisuutensa omistamistaan tiloista ja vaikuttanut siten niiden huonoon vuokrattavuuteen.
Huono vuokrattavuus saattoi johtua monesta eri syystä
Käräjäoikeus arvioi yhtiön mahdollista laiminlyöntiä huomioimalla korjaustöiden laadun ja laajuuden, suunnitelmat, rahoituspäätökset, luvat ja sopimukset sekä sen, oliko julkisivun ja katon rakentaminen kustannussyistä tarkoituksenmukaista tehdä samanaikaisesti.
Asiassa kuultiin myös useita henkilötodistajia. Todisteiden perusteella käräjäoikeus totesi, että yhtiö oli tehnyt korjaustyöt suunnitelmallisesti ja seurannut kattojen ja julkisivujen kuntoa säännöllisesti. Yhtiöllä oli myös kunnossapitosuunnitelma, jota se on noudattanut.
Yhtiö oli saanut tiedon kahdesta eri kosteusvauriosta vuoden 2018 jälkeen. Se oli ryhtynyt korjaustoimenpiteisiin välittömästi ja käyttänyt työssään ammattilaisia. Käräjäoikeus totesi, että yhtiön vastuu kosteusvahingosta voi alkaa vasta siitä, kun se saa tiedon huoneiston kosteusvaurioista. Näyttöjä siitä, että yhtiö olisi aiheettomasti laiminlyönyt kunnossapidon ei löytynyt.
Kantajan väite vaurioiden vaikutuksesta huoneiston vuokrattavuuteen ei sekään vaikuttanut pätevältä, sillä siihen on voinut olla monia muitakin syitä, kuten korkea hinta huoneiston kuntoon nähden tai markkinatilanne. Oikeudessa korostettiin, että huoneistot olivat olleet vuokraamatta jo ennen kosteusvahinkojen syntymistä ainakin seitsemän vuoden ajan.
Yhtiöllä ei ollut velvollisuutta selvittää huoneistojen kuntoa
Käräjäoikeus totesi päätöksessään, että kiinteistöyhtiön omistama rakennus on iäkäs. Tästä syystä osakkaiden on tullut varautua siihen, että vastaan voi tulla kaikenlaisia vikoja, ja että huoneistossa joudutaan pitkin matkaa suorittamaan huoltotoimenpiteitä. Tässä tapauksessa yhtiöllä ei ole ollut osakkeenomistajan huoneistojen avaimia, saati velvollisuutta seurata hänelle kuuluvien huoneistojen kuntoa. Yhtiöjärjestyksen nojalla se on osakkeenomistajan velvollisuus. Osakas hävisi jutun käräjäoikeudessa. Turun hovioikeus ei nähnyt syytä muuttaa ratkaisun lopputulosta.
Mikä mielestäsi on tapauksen tärkein opetus, asianajaja Marina Furuhjelm?
”Kuten tapauksessa ilmeni, on olennaista, että yhtiö pystyy osoittamaan, kuinka mahdollisiin vahinkoihin on reagoitu ja miten rakennusten kunnossapidosta huolehditaan laajemminkin. Osakkaan tulee puolestaan olla aktiivinen ja huolehtia omistamiensa tilojen kunnosta sekä seurata niiden tilaa säännöllisesti. Osakkaan vastuu ei rajoitu vain tilojen omistamiseen, vaan hänen on myös varmistettava, että ongelmat, kuten kosteusvauriot, tuodaan viipymättä taloyhtiön tietoon, jotta kunnossapitotoimenpiteet voidaan käynnistää ajoissa.”
Turun hovioikeus 28.5.2024 nro 361
Kuva: Shutterstock
