Helsingfors hovrätt gav redan den 31.5.2018 en dom (nr 663) i ett ärende som gäller aktieägarens och lägenhetsinnehavarens ansvar för underlåtenhet att anmäla skador som faller under bostadsaktiebolagets underhållsansvar.
I bostadsaktiebolaget hade man upptäckt vattenskador i två lägenheter på nedre våningen, som var orsakade av en läcka i en lägenhet på övre våningen. I lägenheten på övre våningen bodde aktieägarens son. Det fanns inget hyresavtal mellan aktieägaren och hyresgästen, men situationen kunde likställas med ett hyresförhållande.
Det fanns olika åsikter om vad som egentligen orsakat de olika skadorna i lägenheten. Tingsrätten och hovrätten kom fram till att den långvariga avloppsläckan i köket skulle betraktas som orsaken. Läckan hade alltså orsakats av rörledningar som faller under bolagets underhållsansvar.
Hyresgästen hävdade att han inte hade märkt någon avloppsläcka i lägenheten. Bottenplattan i köksskåpet var dock rutten och möglig och det fanns en skild dropplåda i skåpet för läckagevatten. Hyresgästen hävdade att lådan användes för ett annat ändamål.
Bostadsbolaget reparerade vattenskadan, vilket kostade över 57 000 euro, och bolaget krävde denna summa både från aktieägaren och hyresgästen.
Frågan i målet var om hyresgästen hade försummat att sköta lägenheten omsorgsfullt och att anmäla avloppsläckan och om dessa försummelser orsakade skadeståndsansvar gentemot bostadsbolaget. För aktieägaren handlade det om ifall det fanns sådana försummelser i hans agerande som skulle leda till skadeståndsansvar.
Bedömning av hyresgästens ansvar
Hyresgästens ansvar gentemot bostadsbolaget bedöms utifrån bestämmelserna i skadeståndslagen. Enligt hovrätten kräver ansvar för underlåtenhet vanligtvis en lagstadgad handlingsplikt för att förebygga eller begränsa skador. Någon sådan plikt fanns inte i detta fall eftersom hyresgästen inte omfattades av hyreslagens bestämmelser, men hyresgästen ansågs ändå vara i en sådan ansvarsposition för den lägenhet han ensam disponerade att han borde ha anmält den upptäckbara defekten.
Bedömning av aktieägarens ansvar
Enligt bestämmelserna om skadestånd i bostadsaktiebolagslagen har aktieägaren en så kallad vårdslöshetspresumtion för skador inuti lägenheten. Skadan anses ha orsakats av vårdslöshet om den orsakats genom att bryta mot underhålls- och bestämmelserna gällande aktieägarens ändringsarbeten, och aktieägaren inte kan visa att han agerat omsorgsfullt.
Aktieägaren måste också följa med skicket på den uthyrda lägenheten, och om han har anledning att tro att hyresgästen inte fullgör sin vård- och anmälningsplikt enligt hyresförhållandet, måste aktieägaren kontrollera lägenhetens skick tillräckligt ofta. Vanligtvis kan aktieägaren dock lita på att hyresgästen agerar korrekt.
Domarna i målet
Tingsrätten dömde aktieägaren och hyresgästen att solidariskt ersätta bostadsaktiebolaget 10 000 euro för reparationskostnaderna, vilket innebar en betydande nedsättning av den summa de ersättningsskyldiga skulle betala. Enligt tingsrätten hade aktieägaren agerat vårdslöst och försummat att övervaka lägenhetens skick då hen inte besökt den på nästan tjugo år.
Hovrätten ändrade tingsrättens dom och befriade aktieägaren från ersättningsansvar eftersom aktieägaren inte haft någon konkret anledning att misstänka att hyresgästen skulle försummat sina skyldigheter. När sådan anledning inte fanns, kunde aktieägaren lita på att hyresgästen agerade korrekt.
Hovrätten ansåg, liksom tingsrätten, att hyresgästen var ersättningsskyldig för skadan och höjde den ersättningssumma som hyresgästen dömts att betala till 52 275 euro. Hovrätten ansåg att hyresgästens vårdslöshet var tydlig och långvarig, vilket talade emot en jämkning av ersättningssumman, trots hyresgästens svaga ekonomiska situation.
