Kuluttajariitalautakunta suositti asunnonmyyjiä korvaamaan ostajille hinnanalennuksen salaisen taloudellisen virheen takia. Salasokkelirakenne aiheutti taloyhtiössä kalliin remontin, joka oli ostajille täysin odottamatonta.
Järvenpäässä sijaitsevasta 92,5 neliöisestä, rivitalohuoneistosta solmittiin kauppa vuonna 2017. Pari vuotta myöhemmin ostajille heräsi epäilyksiä asunnon sisäilman laadusta. Terveystarkastajan toimesta suoritetussa kuntotutkimuksessa havaittiin, että huoneistossa on asukkaille terveyshaittaa aiheuttavaa mikrobiperäistä hajua ja ilmavuotoja. Samalla paljastui, että rakenteellisia vaurioita ja korjausta edellyttäviä mittavia ongelmia oli kaikissa vuonna 1986 rakennetun yhtiön asunnoissa. Taloyhtiössä tehtiin rakenneavauksia, joiden perusteella sisäilmaongelmien syyksi paljastui kiinteistön valesokkelirakenteen vakavat vauriot. Tulokset saatuaan taloyhtiö ryhtyi laajoihin korjaustoimiin. Paljastuneet ongelmat tulivat asunnonostajille yllätyksenä. He katsoivatkin, että asuntokaupassa oli tapahtunut taloudellinen virhe ja vaativat myyjiltä kuluttajariitalautakunnassa hinnanalennusta.
Ovatko valesokkeliin liittyvät virheet odottamattomia?
Ostajat perustivat pyytämänsä hinnanalennuksen määrän taloyhtiön perustusten korjauskuluihin, jotka olivat heidän huoneistonsa osalta 32 635 euroa. He päätyivät kuitenkin ”kohtuulliseen” 25 000 euron pyyntöön. Summasta oli vähennetty remontin yhteydessä tehty huoneiston vaatimaton tasonparannus. Ostajat kertoivat hankkineensa ja asentaneensa lattialaminaatit sekä teettäneet asennuksen edellyttämät pohjatyöt omalla kustannuksellaan.
Taloudellinen virhe asuntokaupassa viittaa tilanteeseen, jossa myyjä on antanut ostajalle väärää tai harhaanjohtavaa tietoa asunnon omistukseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista. Virheelliset tiedot voivat koskea esimerkiksi yhtiövastiketta, osakkeisiin koskevan velkaosuuden määrää tai taloyhtiön tilaa yleisesti.
Myyjät kiistivät ostajan vaatimukset. Heidän mukaansa valesokkelirakenne oli kohteen rakennusajalle tyypillinen ratkaisu, vaikka se onkin myöhemmin luokiteltu riskirakenteeksi. Myyjät korostivat, että ostajat ovat kauppaa tehdessään tienneet valesokkelista, jolloin he eivät ole voineet pitää perustusten korjauskustannuksia odottamattomana. Myyjät huomauttivat, että riskirakenne ei myöskään välttämättä tarkoita sitä, että valesokkelirakenteessa olisi ollut mikrobikasvustoa jo myyntihetkellä.
Myyjät pyrkivät lisäksi osoittamaan, että ostajien asunnossa on suoritettu remontin yhteydessä merkittävä tasonnosto. Asuntoon oli taloyhtiön toimesta muun muassa asennettu tuhansilla euroilla uudet laminaattilattiat, märkätilojen laatoitukset ja kattopaneelit. Myyjät olivat myös sitä mieltä, että jos pohditaan taloudellista virhettä, hinnanalennuksen oikea määrä asettuisi tosiasiassa 7 000 euroon perustuen asuntojen myyntihintavertailuun ja alueen yleiseen hintakehitykseen.
Salainen virhe edellyttää kahden asian täyttymistä
Kuluttajariitalautakunta katsoi päätöksessään, että myyjät eivät olleet tietoisia rakenteiden korjaustarpeesta. Näin ollen tapauksessa jäi arvioitavaksi, oliko tapauksessa kyse salaisesta taloudellisesta virheestä.
Salainen virhe tarkoittaa sitä, että kaupan jälkeen ostajalle on joko suoraan tai yhtiön kautta tullut sellaisia taloudellisia velvoitteita, joista myyjäkään ei ollut tietoinen asunnon myyntihetkellä. Koska tilanne on tullut molemmille osapuolille yllätyksenä, kyse ei ole myyjän tiedonantovelvollisuuden rikkomisesta.
Jotta kyseessä olisi salainen taloudellinen virhe, kahden edellytyksen tulisi täyttyä: ensinnäkin, vastuun ja velvoitteiden lisääntyminen tulisi juontaa odottamattomasta viasta tai puutteesta, kuten esimerkiksi sellaisesta korjaustarpeesta, joka ei kuulu rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon. Toiseksi taloudellisten velvoitteiden tulee olla huomattavasti suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua syytä olettaa.
Vauriota on luultavasti ollut jo ostohetkellä
Rivitalo oli rakennettu ajankohtana, jolloin valesokkelirakenne oli yleisesti hyväksytty rakennustapa. Tästä syystä pelkkää valesokkelia ei voida pitää asuntokauppalaissa tarkoitettuna virheenä. Lautakunnan näkemyksen mukaan, ostajien ei olisi tullut varautua näin laajoihin korjaustarpeisiin ja puutteisiin asunnon kunnossa pelkästään sen tiedon perusteella, että asunto-osakeyhtiössä on valesokkeli. Näin ollen tämä havaittu vika todettiin odottamattomaksi. Asiantuntijalausuntojen perusteella taloyhtiön korjaustarpeen laajuus viittaa siihen, että sokkelivauriot ovat olleet merkittäviä jo asunnon ostohetkellä.
Myyjät olivat vedonneet asunnon arvonnousuun ja taloyhtiön toimesta uusittuihin pintamateriaaleihin. He eivät kuitenkaan kyenneet osoittamaan taloyhtiön tehneen asunnossa tasoa nostavaa pintaremonttia. Lautakunta katsoi ostajien osoittaneen, että heidän maksettavakseen tuli 31 635 euron osuus yhtiölle aiheutuneista kokonaiskustannuksista. Sen näkemyksen mukaan ostajien taloudelliset velvoitteet ovat odottamattoman vian takia osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Kuluttajariitalautakunta katsoi päätöksessään, että kaupassa on tapahtunut salainen taloudellinen virhe. Tasonparannus huomioon ottaen lautakunta suositti, että myyjät maksavat ostajille hinnanalennuksena 15 000 euroa. Lautakunta ei kuitenkaan suosittanut viivästyskoron maksamista kaupantekohetkestä lukien, sillä lautakunnalle toimitetun asiakirja-aineiston perusteella ostajat olivat yksilöineet vaatimusten perusteen ja määrän ensimmäisen kerran vasta vuonna 2021.
Mikä on Kuluttajariitalautakunta?
Kuluttajariitalautakunta toimii puolueettomana ja riippumattomana riidanratkaisuelimenä, kun kyseessä on kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välinen kauppa. Lautakunta pyrkii ratkaisemaan riidat tasapuolisesti ottaen huomioon molempien osapuolten edut. Asuntokaupoissa se voi välittää myös yksityishenkilöiden välisiä riitoja, jotka liittyvät niin uusien kuin käytettyjen asuntojen kauppaan. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisut ovat suosituksia eli ne eivät ole täytäntöönpanokelpoisia pakkotoimin. Ratkaisusuosituksia kuitenkin käytännössä noudatetaan usein.
Lue tästä, mitä tarkoittaa taloudellinen virhe asuntokaupassa?
Kuva: Shutterstock
