Taloyhtiö perääntyi viime hetkillä linjasaneeraushankkeesta ja sai syytteen sopimusrikkomuksesta. Korkeimpaan oikeuteen asti edennyt riita päättyi rakennusyhtiön häviöön.
Korkein oikeus antoi helmikuussa ennakkopäätöksen urakkasopimuksen syntymistä koskevassa riidassa. Kyseessä on mielenkiintoinen tapaus, jossa käsitellään perinpohjaisesti sopimuksen syntymisen muotovaatimuksia. Samalla se toimii hyvänä muistutuksena urakan eri osapuolille siitä, miten sopimusneuvottelun jokaisessa vaiheessa vaaditaan tarkkuutta, harkintaa ja selkeää viestintää. Tässä tapauksessa taloyhtiötä uhkasi lähes 140 000 euron menetykset väitetyn sopimusrikkomuksen takia.
Rahoitus kaatui viime tingassa
Tapahtumien alku ulottuu loppuvuoteen 2017, jolloin rakennusyhtiö teki helsinkiläiselle taloyhtiölle tarjouksen linjasaneerausurakasta. Myöhemmin keväällä taloyhtiön ylimääräinen yhtiökokous hyväksyi esityksen. Tämän jälkeen tilaajan projektikonsulttina toimiva henkilö ilmoitti tekstiviestitse urakoitsijalle, että saneeraus on päätetty toteuttaa. Lisäksi taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja ja rakennusyhtiön edustaja keskustelivat yhtiökokouksen päätöksestä puhelimitse.
Urakkasopimus oli tarkoitus allekirjoittaa kaksi viikkoa ylimääräisen yhtiökokouksen jälkeen asukasinfotilaisuudessa. Kokousmuistioon oli kirjattu, että sopimus allekirjoitetaan, jos taloyhtiö saa rahoituksen. Rahoitus jäi yllättäen saamatta ja taloyhtiö joutuikin ilmoittamaan urakoitsijalle hankkeen kaatumisesta aivan viime hetkillä ennen allekirjoitustilaisuutta.
Urakoitsija haastoi taloyhtiön oikeuteen sopimusrikkomuksen vuoksi ja vaati korvauksia menetetyn liikevoiton verran, yhteensä 139 198,31 euroa. Kirjoitimme aiemmin tapauksen käsittelystä alemmissa oikeusasteissa. Voit lukea artikkelin tästä.
Urakkasopimus voi syntyä myös suullisesti
Käräjäoikeus hylkäsi rakennusyhtiön kanteen, mutta hovioikeus katsoi, että osapuolten välille oli syntynyt urakkasopimus ennen varsinaista sopimuksen allekirjoitustilaisuutta. Ratkaisuun vaikutti etenkin puhelimisessa käyty keskustelu hallituksen puheenjohtajan ja urakoitsijan edustajan välillä. Hovioikeus piti uskottavana sitä, että juuri tässä puhelussa urakoitsija oli saanut myöntävän vastauksen tarjoukseen. Tätä johtopäätöstä tuki myös se, että urakan peruuntuminen ei johtunut sopimusehdoista, vaan siitä, että asunto-osakeyhtiö ei saanut hankkeelle tarvittavaa rahoitusta.
Viimeisessä vaiheessa asia eteni korkeimpaan oikeuteen. Se kiinnitti arvioinnissaan huomiota sekä urakkasopimukselle asetettuun muotoon että yhtiön edustajien pätevyyteen solmia sopimus taloyhtiön puolesta.
Näistä ensimmäisen osalta KKO katsoi, että urakkasopimus voi syntyä myös suullisesti. Urakkasopimuksen syntyminen rakennusyhtiön ja asunto-osakeyhtiön välillä ei ole edellyttänyt erityistä määrämuotoa eikä sellaista ole asunto-osakeyhtiön puolelta vaadittukaan. Vaikka osapuolten on ollut tarkoitus kirjata urakkasopimus tietylle lomakkeelle, tästä ei kuitenkaan seurannut se, että urakkasopimus syntyisi vasta kirjallisella allekirjoittamisella.
Hyväksyttiinkö urakkasopimus puhelimitse?
Yhtiön edustajien pätevyyteen liittyen KKO totesi, että hallituksen puheenjohtaja saattoi tehdä urakkasopimuksen yhtiön puolesta. Mitä tuli käydyn puhelinkeskustelun sisältöön, näyttö oli kuitenkin ristiriitainen. KKO katsoi, että hallituksen puheenjohtaja on ollut keskustelun aikana tietoinen siitä, ettei hallitus ole vielä hyväksynyt urakkatarjousta tai hankkinut tarvittavaa rahoitusta saneerauksen toteuttamiseksi. Näin ollen KKO piti uskottavana sitä, ettei puheenjohtajan tarkoituksena ollut puhelinkeskustelussa sitoutua taloyhtiön puolesta urakkasopimukseen.
KKO:n mukaan rakennusyhtiö ei kyennyt osoittamaan sitovan sopimuksen syntymistä. Se kumosi hovioikeuden päätöksen ja hylkäsi kanteen.
Mitä ajatuksia ratkaisu herättää, asianajaja Marina Furuhjelm?
”Tässä kävi ehkä hieman onnekkaasti taloyhtiön näkökulmasta, kun todistustaakan omaava urakoitsija ei kyennyt näyttämään toteen suullisesti solmitun sopimuksen sisältöä. Toisin sanoen urakoitsija hävisi jutun, sillä oikeudessa esitettiin ristiriitaista tietoa puhelinkeskustelun sisällöstä. Jos puhelinkeskustelusta olisi esimerkiksi löytynyt urakoitsijan kertomusta tukeva nauhoite, tilanne olisi voinut olla toinen. Tapauksen tärkein oppi on se, että sopimus voi syntyä myös suullisesti. Siksi on oleellista ymmärtää, että palveluntarjoajan tai urakoitsijan välillä käydyissä keskusteluissa sopimuksen syntymisen edellytykset on tehtävä hyvin selväksi (tässä tapauksessa rahoituksen saaminen). Toki jutussa voidaan myös pohtia sitä, olisiko urakoitsijan täytynyt ymmärtää, että hallituksen puheenjohtaja ei päätä asioista yksin. Koska urakoitsijalle oli kuitenkin jo kerrottu, että päätöksen takana on yhtiökokous, en ehkä siltä osin näe tarvetta kritisoida urakoitsijan toimintaa.”
KKO 16.2.2024:15
Ratkaisusta poimittua:
- Urakkasopimus voi syntyä eri tavoin, myös suullisesti – tämä on hyvä tiedostaa kaikessa kommunikaatiossa sopimusneuvottelujen aikana.
- Jos hankkeen rahoitus on vielä epäselvä, taloyhtiön on tärkeää tuoda asia sopimuskumppanin tietoon jo tarjousvaiheessa.
- Kun oikeudessa vedotaan johonkin, on kyseinen väite pystyttävä myös todistamaan.
- Tuomioistuin ratkaisee usein asiat näytön perusteella. Kysymys ei siis aina ole siitä, kumpi on oikeassa, vaan kumpi pystyy esittämään riittävästi näyttöä asiansa tueksi.
- Taloyhtiön hallituksen kannattaa sopia siitä, miten asioista viestitään mahdollisille sopijakumppaneille ja kuka hoitaa yhteydenpidon heihin.
Kuva: Shutterstock
