Kaksi osakasta yritti alentaa huoneistoistaan maksettavaa hoitovastiketta määrittelemällä 130-neliöisen alakerran asumiseen kelpaamattomaksi kellaritilaksi. Vastikeperusteiden muuttaminen ei onnistunut ja riita päätyi hovioikeuteen asti.
Espoolaisessa taloyhtiössä nousi kiista kahden asunnon vastikkeiden kohtuullistamisesta. Vuonna 2000 valmistunut yhtiö koostuu neljästä paritalosta, joista yksi sijaitsee rinteessä. Tässä talossa on kaksi suurempaa, 260-neliöistä kaksikerroksista ja parvekkeellista asuntoa, jotka eroavat kooltaan yhtiön muista asunnoista.
Noin kolme vuotta sitten taloyhtiössä järjestettiin ylimääräinen yhtiökokous rinnetalon osakkaiden pyynnöstä. Tilaisuudessa he esittivät vaatimuksen yhtiöjärjestyksen vastikeperusteiden muuttamiseksi siten, että 130 neliön alakerran vastikkeen määrä olisi puolet tavallisen asuinneliömetrin vastikkeesta.
Muut osakkaat vastustivat hanketta ja tyrmäsivät vaatimuksen yksimielisesti. Tulokseen pettyneet osakkaat päättivät edetä asiassaan oikeusteitse ja nostivat kanteen Länsi-Uudenmaan käräjäoikeudessa. He hävisivät oikeustaistelun ensimmäisen erän ja vuosien kuluttua myös toisen: Helsingin hovioikeus antoi tuomionsa asiassa tammikuun 2024 alkupuolella.
Kantajat heräsivät tilanteeseen remontin yhteydessä
Taloyhtiö on perustettu noin 20 vuotta sitten, ja sen toimintatavat vastikkeiden maksukäytäntöjen osalta ovat pysyneet samoina kautta aikojen. Vuonna 2000 yhtiöjärjestystä muutettiin siten, että rinnetalon kahden asunnon pinta-alat ilmaistaan virallisesti muodossa 130 m² + 130 m². Jutun kantajat eivät ole taloyhtiön alkuperäisiä osakkeenomistajia, mutta he olivat ehtineet asua talossa jo yli 10 vuotta ennen oikeustaisteluun johtaneen tilanteen syntymistä. Kertomansa mukaan osakkaat olivat alkaneet kyseenalaistaa vastikeosuuksiaan taloyhtiön ison remontin yhteydessä vuonna 2019. Tämä oli osoittanut heille, että kustannukset jakautuvat epäoikeudenmukaisesti.
Vaatimustaan hoitovastikkeen kohtuullistamisesta he perustelivat sillä, että rinneasuntojen alakerrassa on ainoastaan asumiseen kelpaamatonta varastotilaa, josta ei kuulu periä yhtä suurta vastiketta kuin asuintiloista. Tähän varsinaisesta asuintilasta poikkeavaan pinta-alaan viittaa heidän mukaansa myös asunnon neliömäärän virallinen merkintätapa.
Seinänaapurukset katsoivat, että taloyhtiössä on aina toimittu vastikemaksujen suhteen yhtiöjärjestyksen vastaisesti tai yhtiöjärjestyksessä on alun perinkin ollut virhe. He pyrkivät osoittamaan oikeudessa, että vastikkeen periminen samansuuruisena kaikkien tilojen osalta rikkoo yhdenvertaisuusperiaatetta ja aiheuttaa osalle asukkaista kohtuuttoman vastikerasitteen, joka vain pahenee taloyhtiön tulevien remonttien myötä.
Yrittivät siirtää vastikkeitaan muille
Jutun vastaajina olleet kymmenen osakasta eivät nähneet minkäänlaisia perusteita vastikkeiden kohtuullistamiselle. He kummastelivat sitä, että rinnetalon osakkaat nostivat asian esiin vasta vuonna 2020, kun yhtiöjärjestystä oli jo 20 vuoden ajan sovellettu siten, että osakkaat maksavat yhtiövastikkeita omistamiensa huoneistojen pinta-alan mukaisesti. Maksuperusteet olivat kantajien tiedossa heidän muuttaessaan aikoinaan taloyhtiöön, ja sen mukaisesti he olivat aina toimineetkin.
Vastaajien mielestä yllättävässä vaatimuksessa oli kyse siitä, että rinnetalon asukkaat pyrkivät vaatimuksellaan vyöryttämään heille kuuluvia kustannuksia muille osakkaille ja saamaan perusteetonta arvonnousua omistamilleen osakkeille.
Käräjäoikeuden tehtävä oli ensinnäkin ratkaista, olivatko jutun kantajat menettäneet oikeuden vedota kohtuullistamiseen, koska he olivat asuneet asunnoissaan jo vuosia, toimineet yhtiön hallituksessa, osallistuneet yhtiökokouksiin ja maksaneet vastikkeensa säännöllisesti. Toiseksi tarkasteltiin sitä, luetaanko kahden asunnon alakerta yhtiöjärjestyksessä tarkoittamiin asuinneliömetreihin eli oliko yhtiöjärjestys kohtuuton.
Hienot ja toiminnalliset tilat
Käräjäoikeus päätyi siihen, että kantajilla oli oikeus vaatia asian käsittelyä oikeudessa, sillä myös yhtiökokous oli ottanut kysymyksen ratkaistavakseen. Kirjallisten todisteiden ja todistajien kertoman perusteella käräjäoikeus katsoi tulleen näytetyksi, että kahden asunnon alakerrat luetaan nimenomaan asuinneliöiksi. Siellä sijaitsevat muun muassa hienot sauna- ja kylpytilat, askarteluhuoneet sekä lämmintä varastotilaa, joka toimii harrastehuoneena. Huoneistojen alkuperäisen markkinointimateriaalin, kuvien ja huoneistojen myynti-ilmoituksen perusteella oikeus piti asuntoja varsin laadukkaina ja arvokkaina.
Kun kyse on arvohuoneistosta, sen omistajien voidaan olettaa olevan tietoisia vastikevaikutuksista, jotka liittyvät taloyhtiön isoihin remontteihin. Tästä syystä ”ongelman” tiedostaminen kantajien taholta vasta kylpyhuoneremontin yhteydessä ei vakuuttanut käräjäoikeutta.
Kantajat pyrkivät myös osoittamaan sen, että heidän asuntojen arvonnousu oli korkeiden vastikkeiden takia huonompaa verrattuna muihin asuntoihin. Oikeudessa kuultu kiinteistönvälittäjä kertoi, että kaksikerroksisten rivitaloasuntojen neliöhinnat ovat tyypillisestikin alhaisempia kuin yksikerroksisten. Asian lopullinen laita jäi oikeudessa kantajilta näyttämättä.
Kantajat vetosivat lisäksi siihen, että yhtiöjärjestykseen muutettu merkintä, 130 + 130, ilmentää sitä, että kantajien huoneistot muodostuvat kahdesta erilaisesta tilasta: asuintiloista ja muista tiloista, joiden vastikeperusteet ovat erilaiset. Oikeudessa kuultu taloyhtiön alkuperäinen asukas sanoi, ettei muutoksen tarkoituksena ollut ainakaan muuttaa vastikekäytäntöjä. Oikeus huomautti, että syy yhtiöjärjestyksen muutokseen on jäänyt selvittämättä.
Pitkä, turha ja kallis taistelu
Rinnetalon osakkaat hävisivät jutun käräjäoikeudessa eikä asian vieminen hovioikeuteen poikinut sen parempaa lopputulosta. Hovioikeus piti voimassa käräjäoikeuden tuomion. Se huomautti ratkaisun yhteydessä, että myös vastavalittajat maksavat vastikkeessaan kahdesta rinnetalosta aiheutuneita kustannuksia. Esimerkiksi kaksikerroksisiin asuntoihin kuuluu kaksi lämminvesivaraajaa, kun muilla niitä on yksi. Yksitasoisissa asunnossa ei myöskään ole parveketta. Jos näihin tulee vikoja, kaikki osakkaat ovat vastuussa korjauskustannuksista.
Tapauksen käsittelystä kahdessa oikeusasteessa koitui osakkaille maksettavaa yhteensä noin 90 000 euroa.
Kuva: Shutterstock
