Monet uudiskohteet on rakennettu rahaston omistamalle tontille. Mitä asunnonostajan kannattaa huomioida pohtiessaan valinnaisen vuokratontin lunastamista?
Epävarmoina aikoina uuden asunnon ostajan on oltava erityisen tarkkana monien kauppaan liittyvien yksityiskohtien kanssa. Yksi tärkeimmistä selvitettävistä asioista on se, sijaitseeko taloyhtiö vuokratontilla. Tontin lunastushinta on useimmiten eritelty ilmoituksessa erikseen asunnon hinnasta. Näin ollen myyntihinta voi vaikuttaa yllättävän edulliselta, kun todellisuudessa kustannukset kohoavat huomattavasti oletettua korkeammaksi. Koska myynti-ilmoituksiin ei ole määritelty yhtenäistä tapaa avata vuokratontista koituvia kustannuksia, asunnon ostajan kannattaa perehtyä asiaan huolella ennen ostopäätöstä.
– Ensin on selvitettävä, millaisesta vuokratontista on kyse ja millaiset ovat vuokrasopimuksen ehdot. Tämä tarkoittaa esimerkiksi vuokra-ajan pituuden, vuokran määrän ja vuokran tarkistusehtojen ymmärtämistä, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Aki Rosén sanoo.
Vuokraehdot vaihtelevat
Viime vuosina rahastojen omistamien vuokratonttien suosio on kasvanut. Kiinteistö- ja sijoitusrahastot näkevät vuokratonteissa mahdollisuuden säännöllisiin ja pitkäaikaisiin tulovirtoihin, kun taas rakennusyhtiöille vuokratontit tarjoavat mahdollisuuden alentaa uusien asuntojen rakennuskustannuksia korkean maanhinnan alueilla. Tämä puolestaan tekee asunnoista houkuttelevampia ostajille. Vaikka vuokratontit tarjoavatkin monia etuja, asunnonostajan tulee tiedostaa niihin liittyvät pitkäaikaiset kustannukset ja mahdolliset rajoitukset. Lisäksi on huomattava, että tonttirahastojenkin kesken voi olla suuria eroja vuokraehdoissa.
Rahaston omistaman vuokratontin kohdalla puhutaan tyypillisesti valinnaisesta vuokratontista.
– Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostaja voi itse päättää, lunastaako hän huoneistokohtaisen osuutensa vuokratontista kaupantekohetkellä tai myöhemmin vai maksaako hän tontista vuokravastiketta. Esimerkiksi kaupunkien vuokraamilla tonteilla ei yleensä ole tällaista oikeutta, Rosén selventää.
Jos ostaja lunastaa osuutensa vuokratontista, hänen ei tarvitse maksaa tontinvuokravastiketta. Tontin ostaminen tarkoittaa kuitenkin yksittäistä suurempaa kertakustannusta asunnon varsinaisen hinnan päälle. Ostamiseen ja tontinvuokravastikkeisiinkin liittyviä ehtoja on kirjattu sekä tontin vuokrasopimukseen että yhtiöjärjestykseen. Siksi molempiin on tärkeää tutustua huolellisesti.
– Ostajan kannattaa varmistua etenkin siitä, miten vuokrasopimuksen mukaan vuokraa tullaan korottamaan ja miten tämä vaikuttaa tontinvuokravastikkeen määrään. Lisäksi on hyvä tarkistaa, miten tontin lunastushintaa muutetaan ajan kuluessa, Rosén sanoo.
Asumismenot hallintaan
Asunnonostajan on tärkeää ymmärtää, että tontin vuokra ei ole sama asia kuin kuukausittain maksettava yhtiölainan lyhennys. Vuokravastikkeella ei toisin sanoen ole vaikutusta tonttiosuuden lunastushintaan. Silloin, kun taas uudiskohde on rakennettu omalle tontille, tontin lunastushinta on jo lähtökohtaisesti otettu huomioon asunnon hinnassa.
”Asumisen todelliset kustannukset tulee käydä myyjän kanssa läpi yksityiskohtaisesti ennen asuntokauppaa.”
Kun osakas maksaa kerralla huoneistokohtaisen tonttiosuuden, tämä ei tarkoita tontin osan ostamista osakkaan omiin nimiin. Sen sijaan kyse on taloyhtiölle ostettavasta osasta tonttia, mistä aiheutuva kauppahinta katetaan osakkaalta perittävällä vastikkeella.
– Asumisen todelliset kustannukset tulee käydä myyjän kanssa läpi yksityiskohtaisesti ennen asuntokauppaa. Tontinvuokran lisäksi yhtiölainaosuus voi vaikuttaa asumismenoihin merkittävästi, kuten korkojen ja inflaation noustessa on jo havaittu, Rosén painottaa.
Kumpi sitten on järkevämpi valinta: vastike vai tonttiosuuden lunastus?
Kysymykseen ei Rosénin mukaan ole yksiselitteistä vastausta. Erilaiset näkökulmat, kuten asuntosijoittajan ja oman pitkäaikaisen kodin ostajan perspektiivit, vaikuttavat päätöksentekoon. Ostajan on ensinnäkin oleellista arvioida päätöstä tehdessä omaa taloudellista tilannetta: löytyykö varoja lunastukseen ostohetkellä vai sopiiko vastikkeen maksu budjettiin paremmin?
– Selvittelyvaiheessa kannattaa myös verrata tontin lunastushinnan kertakustannusta vuokravastikkeen kokonaiskustannuksiin useamman vuoden aikana sekä arvioida tontin ja asunnon arvonkehitystä, Rosén lisää.
Lopullisessa päätöksessä on tärkeää käydä ehtoja läpi huolella myyjän kanssa ja harkita, mikä vaihtoehto sopii parhaiten omiin tarpeisiin ja taloudelliseen tilanteeseen.
Huomioi ainakin nämä asiat, kun pohdit vuokratontin lunastusta
- Selvitä oma taloudellinen tilanne ja kirkasta suunnitelmasi pitkällä aikavälillä.
- Vertaa tontinvuokravastikkeen määrää ja lunastushintaa useamman vuoden ajalta.
- Arvioi tontin arvonkehitystä alueella.
- Tarkista vuokrasopimuksen ehdot ja kesto.
- Mieti, miten tontin omistus tai vuokraus vaikuttaa asunnon jälleenmyyntiarvoon tulevaisuudessa.
- Huomioi mahdolliset tulevat muutokset, kuten alueen kaavoitussuunnitelmat.
Lue lisää:
Asuntokauppa on järkeä ja tunnetta – kauniin pinnan alla on monta selvitettävää asiaa
