Pienissä taloyhtiöissä vallitsee usein käytäntö, jossa jokainen osakas huolehtii itse omistamansa rakennuksen sekä sitä ympäröivän pihamaan ylläpidosta. Tämä voi kuitenkin johtaa ongelmiin, mikäli vastuista on alun perin sovittu epäselvästi tai poikkeavaa vastuunjakoa ei ole kirjattu ylös lainkaan. Kunnossapitovastuun jakautuminen pienessä taloyhtiössä vaatii tuekseen selkeät ja yksiselitteiset sopimukset tai yhtiöjärjestysmääräykset.
Kunnossapitovastuu määritellään Suomessa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Lain mukaan taloyhtiö vastaa rakennuksen rakenteiden ja yhteisten tilojen kunnossapidosta, kun taas osakkaat vastaavat huoneistojensa sisätiloista. Tästä lain lähtöolettamasta on mahdollista poiketa yhtiöjärjestysmääräyksellä. On yleistä, että etenkin erillistaloyhtiöissä tai muutaman asunnon rivitaloyhtiöissä, yhtiölle kuuluva kunnossapitovastuu on siirretty osakkeenomistajille. Tämä tarkoittaa ”omakotitalomaista” asumista, jossa kenenkään ei tarvitse huolehtia naapuritalon korjaustarpeista – ilmaantuvat ne sitten huoneiston rakenteisiin, pihamaalle tai pintamateriaaleihin.
Kunnossapitovastuun siirtyessä osakas saa samalla oikeuden päättää, miten, millä rahalla ja missä tahdissa kunnossapitotyöt omassa talossa tai huoneistossa toteutetaan.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm näkee ratkaisun toimivana tietynlaisissa taloyhtiöissä ja ennen kaikkea huolellisella sopimisella.
– Lähden aina siitä ajatuksesta, että kunnossapitovastuun siirtäminen osakkaille laajasti on viisasta ainoastaan silloin, kun voidaan varmistua, etteivät osakkaiden mahdolliset laiminlyönnit oman kodin kohdalla aiheuta haittaa muille. Käytännössä tämä on mahdollista vain erillistaloyhtiössä, joissa vaikkapa katon tai seinien vaurioituminen ei pääse leviämään, Furuhjelm kiteyttää.
Hankalia vääntöjä syntyykin helpommin nimenomaan rivi- tai paritaloyhtiöissä, joissa esimerkiksi yhden katto-osuuden kunnossapitovastuun laiminlyönti voi vaurioittaa naapurinkin omaisuutta.
Älä oleta, vaan tarkista
Miten kunnossapitovastuu oikeaoppisesti siirretään, on toinen juttunsa – eikä se tapahdu aivan yksinkertaisin sanankääntein. On tyypillistä, että pienessä taloyhtiössä saatetaan elellä tyytyväisenä vuosikymmenestä toiseen ilman, että kukaan vilkaisee yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuun pykälää. Sitten taloon tulee uusi osakas, joka alkaa vaatia oikeuksiaan havaittuaan kylpyhuoneessa kosteusvaurion.
– Yllättäen voidaan joutua tilanteeseen, jossa kaikilta osakkailta vaaditaan osallistumista yhden huoneiston korjauskustannuksiin. Näistä asioista riidellään pientaloyhtiöissä valtavasti, Furuhjelm sanoo.
Hän kehottaa epävarmoissa tilanteissa tarkistamaan mahdollisimman nopeasti, miten kunnossapitovastuu on määritelty yhtiöjärjestyksessä ja teettämään tarvittaessa tarkennuksia.
– Jos sanamuodoissa on lainkaan tulkinnanvaraa, taloyhtiölle saattaa koitua taloudellisia menetyksiä korjauskustannusten muodossa. Toisin sanoen epäselvissä tapauksissa toimitaan kunnossapitovastuun suhteen aina asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaisesti, Furuhjelm muistuttaa.
Määräyksen uudistamisessa tarvitaan ammattilaisen apua
Furuhjelmin mukaan haastavinta kunnossapitovastuun siirtämisessä on rajapintojen määrittely. Erillistaloyhtiöissäkin tietyt tekniset kohdat vaativat tarkkaa pohdintaa, sillä esimerkiksi vesiputket kulkevat useimmiten ketjutettuna rakennuksesta toiseen.
– Missä kohtaa vesiputkien kunnossapitovastuu siirtyy osakkaalta taloyhtiölle: huoneiston sisällä, alapohjassa vai putken tietyssä kohdassa? Nämä voivat olla monimutkaisia kysymyksiä ja niiden kirjaaminen täytyy tehdä todella tarkasti, Furuhjelm pohtii.
Tästä syystä hän suosittelee, että taloyhtiöt käyttäisivät kunnossapitovastuun määrittelyssä kiinteistöjuridiikan ammattilaista. Huolella laadittu ja täsmällinen määräys jättää harvemmin tilaa erilaisille tulkinnoille. Määräykset ovatkin parhaimmillaan parisivuisia luetteloita, joihin on liitetty mukaan karttoja ja rakennesuunnitelmia.
Furuhjelm haluaa painottaa, ettei valmiita mallipohjia kannata hyödyntää silloin, kun vastuuta ollaan siirtämässä laajasti.
– Määräys täytyy aina räätälöidä juuri tietylle taloyhtiölle sopivaksi huomioiden lukuisat rakenteelliset ja tekniset yksityiskohdat. Valmis malli voi toki antaa suuntaa, mutta suosittelen suhtautumaan siihen kriittisesti, Furuhjelm sanoo.
Miten kunnossapitovastuusta päätetään?
Silloin, kun asunto-osakeyhtiö perustetaan, lainmukaisesta kunnossapitovastuun jaosta voidaan yhtiöjärjestyksessä poiketa vapaasti. Jos taas kunnossapitovastuuta halutaan myöhemmin muuttaa, päätöksen taakse tulee saada vähintään 2/3 yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista – ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä tiukemmasta määräenemmistöstä.
Jos kunnossapitovastuuta suunnitellaan kirjattavaksi hyvin erilaisena eri osakkaille, tai jonkun osakkaan huoneiston kohdalla kunnossapitotarve on jo käsillä, voi määräys olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Tällöin päätökseen tarvitaan kyseisen osakkeenomistajan suostumus.
– Mikäli tämä juttu herättelee ja kunnossapitovastuun jakautuminen tuntuu epävarmalta, yhtiöjärjestys kannattaa tarkistaa nyt. Huolellisella sopimisella voidaan hyvin estää mahdolliset riidat tulevaisuudessa, Furuhjelm kannustaa.
Lue lisää: Yhdessä tehden vai sooloillen? Kiinteistömuotoinen hallintamalli yleistyy paritaloissa
Kuva: Shutterstock
