Asunnon omistajat hermostuivat taloyhtiön vitkasteluun homeisen kylpyhuoneen kuntoon saattamisessa. Lopulta he päättivät teettää remontin itse ja hakea jälkikäteen vahingonkorvauksia. Taloyhtiö yritti oikeudessa kaikin keinoin väistää sille kuuluvan vastuun saneerauksessa.
Helsinkiläispariskunta osti asunnon 1980-luvulla rakennetusta neljän huoneiston rivitaloyhtiöstä. Pari vuotta muuton jälkeen uudet asukkaat alkoivat epäillä kylpyhuoneensa kuntoa ja ryhtyivät selvittämään asiaa homekoiran avustuksella. Koira vainusi hometta useista eri kohdista, joten asukkaat teettivät tilassa rakennetutkimuksen kesäkuussa 2019.
Seuraavien kuukausien aikana osakkaat lähestyivät taloyhtiön edustajia useaan otteeseen kylpyhuoneessa havaittujen kosteusvaurioiden tiimoilta, mutta projekti ei liikahtanut eteenpäin. Kiireiseksi määritellyn työn jumiutuminen johti siihen, että pariskunta teetti remontin omatoimisesti.
Näyttö kosteusvauriosta ei kelvannut taloyhtiölle
Näistä lähtökohdista kehkeytyi oikeustaistelu, johon saatiin ratkaisu Helsingin hovioikeudessa marraskuun puolivälissä 2023. Osakkaat vaativat käräjäoikeudessa taloyhtiöltä vahingonkorvauksia tehdystä remontista yhteensä 15 667 euroa. Korvausvaatimus muodostui, kun urakkasummasta (24 315 e) ja rakennetutkimuksesta vähennettiin osakkaan kotitalousvähennykset ja kalusteet. Vaadittuun korvaussummaan sisältyi taloyhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden korjauksen osuus.
Taloyhtiön ja osakkaiden näkemykset vaurioiden luonteesta ja korvausten määrästä erosivat toisistaan huomattavasti. Taloyhtiö väitti, että kantajien kylpyhuoneen vesieristeissä tai rakenteissa ei ole havaittu taloyhtiön vastuulle kuuluvaa kosteusvauriota.
Remontin aikana yhtiölle ei ollut ilmoitettu minkäänlaisesta kosteusvauriosta eikä taloyhtiön edustajia pyydetty paikalle. Remontti suoritettiin ilman lupaa, jolloin taloyhtiö ei voinut valvoa työn laatua tai tehdä lopputarkastusta. Kun vielä remonttiyrityskin oli valittu itsenäisesti, ja kalleimman vaihtoehdon mukaan, osakkaiden tulisi kantaa vastuu koko saneerauksesta.
Osakkaiden viesteillä ei ollut vaikutusta
Käräjäoikeudessa tarkasteltiin tapahtumien etenemistä alkaen aina homevaurioiden selvittelystä remontin suorittamiseen. Tutkinnassa selvisi, että osakkaat olivat kertoneet isännöitsijälle homekoirien käynnistä heti huhtikuussa. Tutkimuksen tuloksia esiteltiin yhtiökokouksessa.
Kesäkuussa suoritetun rakennetutkimuksen jälkeen osakkaat lähettivät sähköpostitse isännöitsijälle ja muille osakkaille tietoa tilassa tehdyistä havainnoista ja ehdottivat yhteistä neuvonpitoa. Virallinen tutkimusraportti toimitettiin isännöitsijälle ja hallitukselle elokuussa.
Tutkimuksesta oli selvinnyt, että pesuhuoneen nurkassa sekä saunan seinässä oli havaittavissa homeen hajua. Lisäksi muun muassa suihkuseinän alaosassa ja lattiakaivon ympärillä mitattiin kohonnutta pintakosteutta ja rakenteesta puuttui yhtenäinen vedeneriste. Jo pelkkä homeenhaju merkitsi raportin mukaan sitä, että märkätiloissa ylittyi asumisterveysasetuksen toimenpideraja. Oikeudessa kuultu asiantuntija vahvisti, että näin selvässä tapauksessa ei tarvittu erillistä mikrobinäytettä. Tutkimuksen johtopäätöksissä kehotettiin aloittamaan pikaiset toimet ongelmien korjaamiseksi ja todettiin korjauksen kuuluvan taloyhtiön vastuulle.
Lokakuun loppupuolella lähettämässään sähköpostiviestissä osakkaat vaativat, että korjaustyöt tulee aloittaa marraskuun lopussa tai he teettävät remontin itse. Lopulta osakkaat lähettivät kunnossapitoilmoituksen isännöitsijälle kolme päivää ennen omatoimisen remontin alkamista.
Yhtiölle asetettu määräaika kului umpeen
Käräjäoikeus katsoi, että osakkaat olivat ilmoittaneet taloyhtiön vastuulla olevasta kunnossapitotarpeesta asunto-osakeyhtiölain edellyttämällä tavalla. Taloyhtiö ei ryhtynyt toimiin kolmen kuukauden sisällä tutkimusraportin vastaanottamisesta ja osakkaan kirjallisesta huomautuksesta. Koska aiemmin esitetyn vaatimuksen perusteella taloyhtiöllä oli tiedossaan kunnossapitotyön sisältö, tapauksessa ei ollut enää merkitystä sillä, kuinka monta päivää ennen remontin aloitusta kunnossapitoilmoitus annettiin.
Taloyhtiö hävisi asian käräjäoikeudessa. Maksettavien korvausten määrää laskettiin 12 463 euroon sillä perusteella, että osakkaat olivat saaneet työstä kaksi edullisempaa tarjousta. Tämän päälle taloyhtiön korvattavaksi tulivat vastapuolen oikeudenkäyntikulut, yhteensä 14 668 euroa.
Tapauksen käsittely jatkoi Helsingin hovioikeudessa, jossa taloyhtiö haki käräjäoikeuden tuomion kumoamista. Hovioikeudessa ratkaistiin edelleen, kuuluiko vaurioiden korjaaminen taloyhtiön kunnossapitovastuulle ja oliko pariskunnalla oikeus teettää remontti yhtiön kustannuksella.
Tuomio
Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että suihkuseinä oli läpeensä vaurioitunut kosteudesta ja sen kuntoon saattaminen edellytti taloyhtiön vastuulle kuuluvien kylpyhuoneen rakenteiden korjaamista. Vaikka lattiassa ei havaittu kosteutta, taloyhtiön ehdottama paikkakorjaus ei tullut kyseeseen. Kylpyhuoneeseen tuli rakentaa yhtenäinen vesieristys eli tila tuli purkaa ja korjata kokonaisuudessaan.
Yhtiö oli vastustanut kannetta vedoten myös yhdenvertaisuuteen. Se ei kuitenkaan kyennyt esittämään oikeudessa näyttöä siitä, että yhtiössä olisi sovittu jokaisen osakkaan maksavan kylpyhuoneremonttinsa itse. Se, että muissa huoneistoissa märkätiloja oli kunnostettu osakasremontteina ei hovioikeuden riittänyt näytöksi lainmukaisesta kunnossapitovastuusta poikkeamiseen.
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota ja taloyhtiön maksettavaksi tuli vastapuolen kulut hovioikeudessa, miltei 7 000 euroa. Kaiken kaikkiaan hidastelusta remontin aloittamisessa ja riitelystä koitui taloyhtiölle maksettavaa lähes 35 000 euroa.
Helsingin hovioikeus 15.11.2023 Nro 1713
Lue lisää:
Vanhasta rivitalohuoneistosta löytyi riskirakenteita ja kosteusvaurioita – kaupanpurku jäi haaveeksi
Asunnossa muhi vakava kosteusvaurio vuosikausia, asukas ei puuttunut asiaan
Kuva: Shutterstock
