Kun taloyhtiö menee konkurssiin, merkit romahduksesta ovat usein olleet ilmassa jo pitkään. Tyypillisesti konkurssin taustalla on kehnoa johtamista ja kenties epäonneakin.
Taloyhtiön konkursseista ei vielä hetki sitten puhuttu juuri lainkaan. Lyhyessä ajassa harvinaisena pidetystä ilmiöstä on kuitenkin tullut varteenotettava uhkakuva etenkin muuttotappioalueilla. Maailmantalouden sukeltaminen, yleinen epävarmuus sekä heilahtelut korkotasossa ja energianhinnassa ovat ajaneet monia taloyhtiöitä viime aikoina pinteeseen myös isommissa kaupungeissa. Pahimmillaan velkaisen ja huonokuntoisen taloyhtiön kamelinselkä katkeaa, kun kiinteistössä havaitaan vakava vaurio.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Tommi Leppänen on havainnut etenkin kuluvan vuoden aikana käänteen taloyhtiöiden taloudellisessa vakaudessa sekä vilkastuneen julkisen keskustelun konkursseihin liittyen.
– Uhka on nyt aiempaa todellisempi. Keskustelua asian ympärillä käydään enenevissä määrin. Konkurssissa on kyse useiden pieleen menneiden tekijöiden summasta, ja tilanne on saattanut lähtenyt väärille raiteille jo vuosia ennen romahdusta, Leppänen summaa.
Vaikeuksia enteilevät näkymät
Yksi syöksykierteeseen johtava tekijä on Leppäsen mukaan taloyhtiön kunnossapitovastuun laiminlyönti ja yhä kasvava korjausvelka. Kun pakollisiin korjaustoimiin tartutaan liian myöhään, taloyhtiö tai sen osakkeenomistajat eivät välttämättä saa enää tarvittavaa rahoitusta hankkeiden läpivientiin. Tämän seurauksena ainakin osa huoneistoista voi jäädä asuinkelvottomiksi.
Leppänen muistuttaa, että rahoituksen saatavuuteen liittyy alueellisia vaihteluita. Lisäksi taloyhtiöt eroavat siinä, onko niiden hallussa myytävää omaisuutta maksukyvyttömyyden kohdatessa.
– Taloyhtiön hyvä sijainti voi mahdollistaa osakkeiden tai kiinteistöomistuksen myynnin uudisrakentamista varten, mutta taantuvilla alueilla saatetaan ajautua todellisiin vaikeuksiin, Leppänen kertoo.
Leppänen näkee talouden kannalta riskinä myös tyhjentyvät liiketilat. Varautumista mahdollisiin maksuhäiriöihin tai tilojen vuokrattavuuden heikkenemiseen tulisi niidenkin osalta tehdä hyvissä ajoin.
Konkurssiprosessin kulku
Jos taloyhtiö ei enää kykene muutoin kuin väliaikaisesti maksamaan sille kuuluvia laskuja tai täyttämään muita velvoitteitaan, se voidaan asettaa selvitystilaan tai konkurssiin. Selvitystilamenettelyssä yhtiön omaisuus myydään, ja myynnistä kuitattavalla summalla maksetaan rahat ensin velkojille, sitten osakkaille. Konkurssin tarkoitus on puolestaan varmistaa velkojille kuuluva osuus. Edellytyksenä kummassakin prosessissa on se, että yhtiön varallisuus eli tyypillisesti rakennus ja tontti pystytään realisoimaan.
– Maksukyvyttömyystilanteet ovat yksilöllisiä, joten niihin liittyvät ratkaisut tehdään taloyhtiökohtaisesti. Näkymät ovat hivenen valoisammat, jos yhtiön purkaminen onnistuu selvitystilan kautta. Tällöin yhtiön varat riittävät vähintäänkin velkojen hoitamiseen. Muussa tapauksessa taloyhtiö on asetettava konkurssiin, Leppänen sanoo.
Kun toimiin tartutaan liian myöhään, taloyhtiö tai sen osakkeenomistajat eivät välttämättä saa enää tarvittavaa rahoitusta hankkeiden läpivientiin.
Konkurssi alkaa siitä, kun taloyhtiö ilmoitetaan virallisesti maksukyvyttömäksi joko velkojan tai taloyhtiön toimesta. Tämän jälkeen yhtiön johto väistyy ja ohjat siirretään tehtävään nimetylle pesänhoitajalle. Hänen työhönsä kuuluu esimerkiksi talon tyhjentäminen ja kaikkien yhtiön sopimusten päättäminen. Tässä vaiheessa alkaa yleensä myös uuden omistajan etsintä. Mikäli ostajaa ei löydy, omaisuus pyritään realisoimaan ulosoton kautta. Jos konkurssipesän varat eivät riitä kaikkien velkojen kuittaamiseen, ne jäävät velkojien, ei osakkaiden vahingoksi.
Yksittäiselle osakkaalle tilanne on konkurssin koittaessa aina lohduton, sillä yhtiön varallisuuden myynnin myötä osakeomistus sulaa arvottomaksi ja asunto lähtee alta. Kodista saattaa lopulta jäädä käteen vain arvoton osake ja pankkiin maksettava velka.
– Joissain tilanteissa osakkaat ovat voineet jatkaa asumista taloyhtiössä konkurssimenettelyn aikana. On kuitenkin mahdollista, että konkurssipesä katsoo, ettei se ole velkojien edun mukaista, Leppänen sanoo.
Vuokralaisten näkökulmasta tilanne ei näyttäydy lainkaan näin dramaattiselta. Vuokrasopimukset siirtyvät konkurssipesälle, joka yleensä sallii vuokrasuhteen jatkumisen.
Entä sitten, jos konkurssi raukeaa varojen puutteeseen? Leppäsen mukaan tällainen tilanne on edelleen täynnä kysymysmerkkejä, mutta käytännössä se tarkoittaa konkurssiprosessin päättymistä ja taloyhtiön poistamista kaupparekisteristä.
– Taloyhtiö ei voi enää olla osapuolena sopimuksissa, jolloin kaikki toiminta ja rakennuksen ylläpito lakkaa. Selvää kuitenkin on, että itse rakennus ei katoa mihinkään, Leppänen pohtii.
Hyvin hoidettu taloyhtiö kestää talouden notkahduksen
Mitkä sitten ovat niitä selkeitä signaaleja, joiden perusteella osakas tai asunnonostaja voi tehdä päätelmän taloyhtiön heikosta taloudellisesta tilanteesta?
– Huomio kannattaa kiinnittää ainakin merkittäviin vastikerästeihin. Vanhemmassa yhtiössä hälytyskellojen pitäisi soida, jos kunnossapitotoimia on suoritettu vuosikymmenten aikana huomattavan vähän eikä tuleviin korjauksiin ole varauduttu taloudellisesti lainkaan, Leppänen listaa.
Leppänen painottaa, että ongelmien ennaltaehkäisyssä avainasemassa on hallitus. Johdon aktiivisuus, suunnitelmallinen toiminta ja pitkäjänteinen taloudenhoito ovat omiaan siivittämään taloyhtiön läpi vaikeidenkin aikojen.
– Kunnossapitoasiat tulee hoitaa ajallaan eikä liiallisia vastikerästejä saa päästää kertymään, Leppänen kiteyttää.
Taloyhtiöillä on käytössään monia erilaisia keinoja, joilla selviytyä yksittäisten osakkeenomistajien tai useampienkin osakkeenomistajien samanaikaisista maksuvaikeuksista, ja niiden tuomista ongelmista. Lue niistä lisää tästä.
Lue lisää:
Kiinteistöjuristin matkassa: Perustajaosakkaan konkurssi on hankala tilanne kaikille — varsinkin, jos löytyy rakennusvirheitä
Kuva: Shutterstock
