Takaaja ajautui piinalliseen tilanteeseen, kun vuokralaiset eivät vuosiin kyenneet huolehtimaan vuokranmaksuvelvollisuudestaan.
Henkilö antoi lokakuussa 2013 omavelkaisen takauksen poikansa ja tämän avopuolison asuinhuoneiston vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Takaussitoumus otettiin vuokrasopimuksen tekemisen ehdoksi johtuen vuokralaisten heikoista luottotiedoista. Vuokrasopimus oli aluksi määräaikainen ajalla 2.10.2013–30.9.2016, jonka jälkeen se jatkui toistaiseksi voimassa olevana. Vuokran määrä oli 790 euroa kuukaudessa ja sitä korotettiin vuosittain viidellä prosentilla. Lisäksi vuokraan kuului kulutuksen mukaan maksettava sähkö ja vesi.
Takaajan vastuuta oli selvitelty aiemminkin oikeudessa
Vuokraaminen sai ikävän käänteen pian muuton jälkeen, kun asukkaat ajautuivat maksuvaikeuksiin. Tämän seurauksena takaaja velvoitettiin lainvoimaiseksi jääneellä yksipuolisella tuomiolla suorittamaan takaussitoumuksensa perusteella vuokranantajalle kymmenen kuukauden vuokrat. Oikeuden käsittelyssä takaaja oli tuolloin vedonnut AHVL 8 §:n 2 momenttiin, joka rajaisi vakuuden enimmäismäärän kolmen kuukauden vuokran määrään. Takaajan kyseistä yksipuolista tuomiota koskeva takaisinsaantihakemus hylättiin Korkeimman oikeuden tuomiolla 19.12.2017 (KKO 2017:91). Kyseinen ennakkoratkaisu selkeytti takaajan vastuuta.
Nyt käsittelyssä oleva asia koski maksamattomia vuokria ajalta 2015–2018. Takaaja vastusti hänelle lankeavaa maksuvelvollisuutta pitäen vaatimusta kohtuuttomana huomioon ottaen jo aiemmin suoritetut lähes 10 000 euron maksut. Käräjäoikeus velvoitti takaajan suorittamaan vuokranantajalle vuokrat ajalta 1.5.2015–30.9.2016 sekä sähkö- ja vesimaksut korkoineen. Sekä takaaja että vuokranantaja valittivat päätöksestä hovioikeuteen, joka hylkäsi kanteen. Asia päätyi lopulta korkeimman oikeuden käsittelyyn, jossa ratkaistiin kysymys takaussitoutumisen kohtuullistamisesta.
Vuokrasopimusta jatkettiin maksuvaikeuksista huolimatta
Takauksen tarkoituksena on turvata velkojan maksunsaanti oikeaan aikaan ja oikean määräisenä silloin, kun velallinen ei täytä maksuvelvollisuuttaan. Oikeuskäytännössä kynnys takaussitoumuksen kohtuullistamiseen on ollut korkea.
Korkein oikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että takaussitoumus on ollut sisällöltään selkeä ja yksiselitteinen. Takaaja on ollut tietoinen vuokralaisten heikosta taloudellisesta tilanteesta ja hänelle sitoumuksen perusteella syntyneestä velvollisuudesta päävelan maksuun ainakin määräaikaisen vuokrasopimuksen ajalta. Toisaalta takaajalla ei ole ollut mahdollisuutta purkaa tai irtisanoa vuokrasopimusta sen jälkeenkään, kun sopimus on määräajan päätyttyä jatkunut toistaiseksi voimassa olevana.
Takaussitoumuksen kohtuullistamista koskevassa harkinnassa on otettava huomioon, että takaus on jo luonteeltaan ankara oikeustoimi. Tämän taustalla on takauksen merkitys vakuutena luotonannossa. Takauksen tarkoituksena on turvata velkojan maksunsaanti oikeaan aikaan ja oikean määräisenä silloin, kun velallinen ei täytä maksuvelvollisuuttaan (HE 189/1998).
Vuokralaiset ovat jättäneet vuokrasopimukseen perustuvat velvoitteensa pysyvästi vuokrasuhteen varhaisessa vaiheessa. He olivat jo ensimmäisen kanteen käsittelyn yhteydessä vuonna 2014 kertoneet kykenemättömyydestään selviytyä maksuista. Aiemmat tapahtumat olivat lisäksi osoittaneet, että takaaja ei halua antaa pysyvää taloudellista tukea poikansa ja tämän avopuolison asumiseen.
Näin ollen vuokranantajalla oli jo vuosina 2014 ja 2015 tieto vuokralaisten pysyvästä maksuvaikeudesta ja takaajan tahdosta. Tästä huolimatta vuokranantaja oli päättänyt jatkaa vuokrasopimusta edellyttäen takaajan huolehtivan velvollisuuksista vastaisuudessakin.
Korkein oikeus katsoi tuomiossaan, että takaajan velvollisuus ei ole vastata 30.9.2016 jälkeen syntyneistä vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista. Siten asia jätettiin käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.
KKO:2023:31
Tapauksen tärkeät opit, asianajaja Marina Furuhjelm?
”Tapaus osoittaa, että myös vuokranantajan on puututtava tilanteeseen, mikäli toinen osapuoli rikkoo sopimuksen ehtoja. Puuttuminen olisi tässä tapauksessa tarkoittanut sopimuksen irtisanomista tai purkamista. Jos vuokranantaja tietoisesti antaa vuokralaisen toimia vastaan sovittuja sääntöjä, hänen voidaan nähdä antaneen hyväksynnän sopimusrikkomukselle. Jokaisella osapuolella on kuitenkin myös velvollisuus rajoittaa itselleen aiheutuvaa vahinkoa (ns. vahingonrajoittamisvelvollisuus), mikä perustelee mielestäni tämän tapauksen.”
Kuva: Shutterstock
