Airbnb-toiminnan pitkäaikaiset epäselvyydet ovat liittyneet siihen, missä kulkee satunnaisen ja ammattimaisen vuokraamisen ero. Useamman kaupungin rakennusvalvonnat ovat hiljattain laatineet uuden ohjeen koskien asunnoissa tapahtuvaa majoitustoimintaa.
Kun Airbnb-toiminta rantautui Suomeen reilu kymmenen vuotta sitten, sen tarkoitus oli mahdollistaa yksityishenkilöille oman asunnon vuokraaminen silloin, kun he eivät itse sitä käytä. Kyseessä ei alun perinkään ollut ammattimaisen majoitustoiminnan harjoittaminen, vaan kenelle tahansa asunnon omistajalle suotu keino pyrkiä vähentämään huoneiston tyhjillään oloa ja hukkakustannuksia.
Ajan myötä toimintaan on päässyt muodostunut harmaa alue, joka herättää kysymyksiä satunnaisen ja ammattimaisen toiminnan rajoista. Jos toiminta on ammattimaista, vuokraamisessa tulee noudattaa tiettyjä sääntöjä ja määräyksiä. Tämä tarkoittaa esimerkiksi huoneiston käyttötarkoituksen muuttamisen hakemista viranomaisten hyväksynnällä. Näin toimintaa pyritään säätelemään ja varmistamaan, että vuokraaminen tapahtuu samojen sääntöjen mukaisesti.
Lue oikeustapaus: KHO vahvisti: Huoneistojen lyhytaikainen vuokraus Helsingin ydinkeskustassa oli luvatonta
Ohjeet helpottavat arviointia
Useat Suomen rakennusvalvonnat ovat vilkkaimman kesäsesongin kynnyksellä laatineet alan toimijoiden kanssa majoitustoimintaa koskevat uudet ohjeet. Nämä niin sanotut TopTen-kortit ovat Suomen rakennusvalvontojen yhdessä laatimia käytäntöjä, joiden tavoitteena on muun muassa tukea säännösten soveltamista ja jakaa tietoa. Uusissa ohjeissa annetaan rakennusvalvonnan suuntaviivoja sille, millaisen toiminnan rakennusvalvonta katsoo olevan luvanvaraista majoitustoimintaa.
Ohjeiden tarkoituksena on selkeyttää ja yhtenäistää käytäntöjä rakennusvalvonnassa, sillä eri kunnilla voi olla erilaisia tulkintoja samoista asioista. Kaupunkien rakennusvalvonnoilla on kuitenkin edelleen harkintavalta päättää, milloin vuokraamiseen puututaan.
– On silti hyvä, että asiassa tehdään yhteistyötä ja pyritään löytämään järkeviä linjauksia arviointiin alan toimijoita kuunnellen. Vaikka linjaukset jättävät edelleen paljon harkintavaltaa, ne auttavat eteenpäin tulkinnassa, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimies Saara Mantere sanoo.
Mantere muistuttaa, että tämän tyyppinen ohje voi tarjota apua myös asunto-osakeyhtiölle. Sen linjauksia voidaan hyödyntää omien arvioiden tekemisessä esimerkiksi huoneiston hallintaanoton käsittelyn yhteydessä, jos huoneistoa katsotaan käytettävän käyttötarkoituksen vastaisesti.
Ammattimainen majoitustoiminta vaatii rakennusluvan
Huoneiston käyttäminen lyhytaikaiseen vuokraamiseen tarvitsee rakennusluvan, mikäli toiminnassa on kyse olennaisesta käyttötarkoituksen muutoksesta. Asuinhuoneiston käyttäminen majoitustoimintaan on käytännössä aina olennainen käyttötarkoituksen muutos, jolloin ammattimainen majoitustoiminta tarvitsee lähtökohtaisesti rakennusluvan.
Ohjeessa listataan 11 kriteeriä, jotka auttavat selvittämään, onko huoneiston käyttötarkoitus majoitustoimintaa. Listalta löytyvät esimerkiksi huoneiston kalustaminen, alvillinen majoitussopimus, siivouspalveluiden käyttö ja kohteen markkinointiin liittyvät toimet. Koska listalla mainittuja tunnusmerkkejä voi esiintyä myös tavanomaisessa vuokraustoiminnassa, kriteerien täyttymisen arvioinnissa tulee käyttää kokonaisharkintaa.
– Jos huoneiston käyttötarkoituksen muutokseen on tarpeen hakea rakennuslupaa, on osakkaan oltava yhteydessä taloyhtiöön. Rakennuslupaa hakee kiinteistön omistaja eli taloyhtiö, mutta käytännössä taloyhtiön hallitus yleensä valtuuttaa osakkaan hakemaan rakennuslupaa, Mantere ohjeistaa.
Useimmiten asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan huoneiston käyttäminen majoitustoimintaan vaatii myös huoneiston käyttötarkoituksen muutoksen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Mikäli yhtiöjärjestyksen muutos menee läpi ja rakennuslupa myönnetään, vuokraamista voi huoletta jatkaa ympäri vuoden.
– Ohjeistuksella ei ole tarkoitus vaikeuttaa oman asunnon satunnaista vuokrausta vaikkapa loman aikana. Myös pitkäaikaisempaan, muutaman kuukauden mittaiseen vuokraamiseen, ei ole lähtökohtaisesti tarkoitus puuttua, Mantere muistuttaa.
Seuraavat tunnusmerkit viittaavat siihen, että huoneiston pääkäyttötarkoituksen mukainen käyttötarkoitus on majoitustoiminta. Tunnusmerkistö on esimerkinluonteinen:
- Huoneisto on kalustettu.
- Majoittumista tarjotaan ensisijaisesti vain lyhyeksi ajaksi (tavanomaisesti vain muutamaksi vuorokaudeksi, yleensä kuitenkin enintään 3 kk).
- Kukaan ei ole väestötietojärjestelmän mukaan kirjoilla asunnossa.
- Majoittumisen hinta ilmoitetaan vuorokausi- tai viikkokohtaisesti ja hintaan sisältyy muun muassa internet, sähkö ja vesi.
- Tilasta on solmittu majoitussopimus, johon sisältyy arvonlisävero.
- Huoneiston käyttämisestä tehdään matkailijan majoittumisilmoitus, eikä muuttoilmoitusta väestötietojärjestelmään.
- Toiminnanharjoittaja tarjoaa majoituksen yhteydessä hotellinomaisia palveluita, kuten aamiaista, liinavaatteita, hygieniatarvikkeita tai siivouspalveluita.
- Huoneistoa tarjotaan majoitustoiminnan välityspalvelun kautta.
- Huoneistoa markkinoidaan majoitustilana.
- Majoittujalla on tavanomaiseen vuokrasuhteeseen verrattuna rajatut oikeudet, kuten rajoitukset esimerkiksi huoneistoon liittyvien aputilojen (ullakko- tai kellaritilat) käyttämiseen.
- Toiminnanharjoittaja on tehnyt asuinhuoneistosta terveydensuojelulain 13 § mukaisen majoitustoimintaa koskevan ilmoituksen toimintaa valvovalle terveydensuojeluviranomaiselle.
