Kevään varsinaisessa yhtiökokouksessa yhtenä pakollisena kohtana on kunnossapitotarveselvityksen esittäminen. Miten kunnossapitotarveselvitys kannattaa laatia ja miten se käsitellään yhtiökokouksessa?
Kunnossapitotarveselvityksen laatiminen on lain mukaan hallituksen tehtävä, joskin isännöitsijällä on ammattiosaamisensa vuoksi sen työstämisessä usein merkittävä rooli. Selvityksen tulee kattaa arviolta yhtiökokousta seuraavien viiden vuoden ajalle ajoittuvat laajemmat korjaukset. Estettä ei ole sille, että tehdään kunnossapitosuunnitelma pidemmällekin ajanjaksolle.
Lain mukaan kunnossapitotarveselvitys esitellään yhtiökokouksessa. Yhtiökokous ei tee päätöstä selvityksestä eikä sitä voi yhtiökokouksen päätöksellä muuttaa tai hylätä. Tämä on hyvä muistaa, sillä usein yhtiökokouksessa kunnossapitotarveselvityksestä kehkeytyy vilkas keskustelu, jonka tuoksinassa saatetaan intoutua tekemään myös muutosehdotuksia selvityksen sisältöön.
Kunnossapitotarveselvitys ei saa sisältää vääriä tietoja
Kunnossapitoselvitys palvelee niin tämänhetkisiä osakkaita kuin mahdollisia tuleviakin osakkeenomistajia. Jotta selvitys olisi luotettava, arvioiden tulisi perustua asiantuntijoiden laatimiin kuntoarvioihin ja tutkimuksiin. Kunnossapitotarveselvityksestä nykyinen tai tuleva osakas saa pähkinänkuoressa tiedon siitä, millaisia hankkeita yhtiössä on todennäköisimmin lähivuosina edessä.
Sen sijaan kunnossapitotarveselvityksessä ei kannata listata sellaisia hankkeita, joita hallituksen näkemyksen mukaan ei ole tulossa yhtiöön lähivuosina. Tästä on varoittava esimerkki oikeuskäytännössä; kunnossapitotarveselvitykseen oli kirjattu, ettei putkiremontti ollut ajankohtainen yhtiössä seuraavien vuosien aikana. Osakkeet hankittuaan ostajalle selvisi kuitenkin, että putkiremontti jouduttiin sittenkin aloittamaan lyhyellä varoitusajalla. Taloyhtiö tuomittiin maksamaan osakkaalle kunnossapitotarveselvitykseen merkityn väärän tiedon vuoksi vahingonkorvausta.
Laitetaanko hinta näkyviin?
Kunnossapitotarveselvitykseen merkityt tiedot eivät ole tietenkään aivan varmoja ja tarkkoja, koska monien remonttien tarpeellisuus, laajuus ja kiireellisyys täsmentyvät vasta tarkemmissa tutkimuksissa ja korjausta suunniteltaessa. Samoin on mahdollista, että ilmenee yllättäen tarve tehdä sellaisiakin korjauksia, joita ei ole osattu selvitystä laatiessa ennakoida.
Jo vastuuasioiden vuoksikin on tärkeää, ettei selvityksessä esitetä perusteettomia tietoja vailla asiantuntijan arviota.
Osaltaan harhaanjohtaviksi voivat osoittautua kunnossapitotarveselvitykseen mahdollisesti merkityt hinta-arviot tietyille remonteille. Varsinkin aikana, jolloin hinnat muuttuvat nopeastikin suhdanteiden myötä, arvioitu hinta voi osoittautua aivan liian alhaiseksi. Myös korjauksen laajuus ja tekotapa vaikuttavat luonnollisesti hintaan. Siksi arvioitujen hintatietojen ottamiseen kunnossapitotarveselvitykseen kannattaa mielestäni suhtautua pidättyvästi.
Annika Kemppinen,
asianajaja
