Nainen ei suostunut hyväksymään taloyhtiön päätöstä ylimääräisen komeron vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Riita kellarikomerosta päätyi tappioon ja yli 60 000 euron kuluihin.
Helsingin keskustassa sijaitsevassa taloyhtiössä leimahti riita kellarikomerosta. Talossa asuva nainen tarvitsi lisää tilaa tavaroilleen ja vuokrasi vuosia sitten ylimääräisen kellarikomeron käyttöönsä. Vuokrasopimuksen mukaan taloyhtiössä on kullekin huoneistolle varattu yksi kellarikomero ja yksi vinttikomero, mutta kaikki huoneistot eivät olleet ottaneet näitä tiloja hallintaansa. Sopimukseen kirjattiin, että taloyhtiöllä on oikeus irtisanoa sopimus, mikäli joku kellarikomeroon oikeutettu tarvitsee komeron myöhemmin käyttöönsä.
Kun talossa alkoi putkiremontti, kellarikomerot tyhjennettiin kolmeksi vuodeksi. Työn valmistuttua yhtiö päätti, että ylimääräisiä komeroita ei enää vuokrata, vaan osa niistä palautetaan takaisin osakashallintaan. Kolme komeroa siirtyisi puolestaan taloyhtiön omaan käyttöön. Päätös vahvistettiin yhtiökokouksessa, ja niin vuonna 2020 nainen sai ilmoituksen vuokrasopimuksen päättymisestä. Hän ei kuitenkaan hyväksynyt päätöstä ja toi tavaransa takaisin komeroon välittömästi tiedon saatuaan.
Irtisanotun mielestä ”kohtuuton päätös”
Kiistan molemmat osapuolet veivät asian Helsingin käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Kun yksi vaati irtisanomisen julistamista tehottomaksi, toinen haki vahvistusta komeron luovutukselle häädön uhalla.
Nainen katsoi, että tapauksessa oli rikottu vuokrasopimuksen ehtoja, sillä taloyhtiöstä ei löydy sellaista osakehuoneistoa, joka olisi yhtiöjärjestyksen mukaan oikeutettu komeroon. Hän pyrki myös perustelemaan päätöksen kohtuuttomuutta: hän oli aina maksanut vuokransa ajallaan ja noudattanut täsmällisesti vuokrasopimuksen ehtoja. Nainen korosti, että yhtiöllä oli kellarikomeroita enemmän kuin se edes tarvitsee. Olisi siis kohtuutonta, että hän liikuntarajoitteisena joutuisi siirtämään tavaransa pois taloyhtiön tiloista ja siirtämään ne kauaksi kaupalliseen varastoon.
Nainen nosti esiin myös kolmen osakkaan suosimisen ja yhdenvertaisuusperiaatteen rikkomisen. Hänen mielestään vuokrasopimus oli tosiasiassa irtisanottu, sillä taloyhtiön uudella hallituksella oli häneen kohdistuvia perusteettomia epäilyksiä väärinkäytöksistä entisen puheenjohtajan roolissa.
Linjasaneerauksen jälkeen asiat olivat toisin
Taloyhtiö puolestaan perusteli päätöstään siten, että sillä yksinkertaisesti pyrittiin turvaamaan kaikkien osakkaiden oikeus kellarikomeroon sekä yhtiön tarve säilytystilalle. Vuokrasopimus oli aikoinaan solmittu tilanteessa, jossa osa osakkaista ei nähnyt tarvetta ottaa tilaa käyttöönsä. Nyt asiat olivat kuitenkin toisin.
Helsingin käräjäoikeus katsoi tuomiossaan, että kellarikomeron irtisanominen ei ollut naisen kannalta kohtuutonta ja taloyhtiöllä oli ollut hyväksyttävä syy päätökselleen. Nainen velvoitettiin häädön uhalla vapauttamaan kellarikomero takaisin taloyhtiön hallintaan. Jutun häviäjänä hänen maksettavakseen tuli taloyhtiön oikeudenkäyntikulut korkoineen, yhteensä 19 778 euroa.
Riita kellarikomerosta jatkui hovioikeudessa – tappio tuli
Nainen vaati Helsingin hovioikeudessa päätöksen kumoamista. Asiassa kuultujen henkilötodisteluiden kautta oikeudelle piirtyi aiempaa tarkempi kuva kellarikomeroihin liittyvistä epäselvyyksistä. Nainen oli hallituksen puheenjohtajana toimiessaan päättänyt ottaa osakkaille kuuluvia komeroita taloyhtiön haltuun ja ryhtynyt vuokraamaan niitä hallituksen päätöksellä. Toiminta oli ollut varsin omapäistä. Päätöstä ei koskaan käsitelty yhtiökokouksessa eikä tiloja tarjottu kaikille osakkeenomistajille. Nainen oli ottanut itse yhden komeron, kun muut komerot olivat menneet hänen sukulaisilleen ja ystävilleen.
Nainen oli jättäytynyt pois hallituksesta keväällä 2020, eikä hän ollut osallistunut yhteenkään hallituksen kokoukseen, jossa tilannetta käsiteltiin. Linjasaneerauksen jälkeen asunto-osakeyhtiö oli valtuuttanut hallituksen varmistamaan, että kaikki saavat heille kuuluvan kellarikomeron. Toisin kuin nainen väitti, kolmeen yhdistettyyn asuntoon kuului tosiasiallisesti kaksi kellarikomeroa. Ylimääräisiä tiloja ei siis ollut remontin jälkeen enää vuokrattavana. Lisäksi hovioikeus totesi asiassa tulleen selvitetyksi, että kaikki vuokrattavana olevien kellarikomeroiden vuokrasopimukset oli irtisanottu vastaavasti kuin valituksen tehneen kohdalla. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota ja nainen joutui korvaamaan vastapuolen kulut myös tältä osin, yhteensä 12 908 euroa. Naisen omat kulut kahdesta oikeusasteesta olivat yhteensä 28 353 euroa.
Tapauksen tärkeät opit, asianajaja Marina Furuhjelm?
”Ratkaisun perustana on, että tilojen omistajalla on lähtökohtaisesti oikeus saada tilat omaan käyttöönsä eikä tällainen irtisanomisen peruste ole yleensä kohtuuton. Lisäksi taustatiedot vuokralaisen omasta toiminnasta hallituksessa kuulostavat minusta hyvin poikkeuksellisilta. Tapaus on hyvä esimerkki myös siitä, että riitely on pahimmillaan kallista, kuluttavaa ja aikaa vievää. Voi hyvin kysyä, kannattiko tämä kaikki yhden kellarikomeron takia.”
Kuva: Shutterstock
Lue lisää oikeustapauksia tästä.
