Lyhytaikaisen majoittamisen kieltämisen kirjaaminen taloyhtiön yhtiöjärjestykseen on mahdollista, mutta vaikeaa. Päätöksen taakse pitäisi saada kaikkien osakkaiden suostumukset.
Helsinkiläinen taloyhtiö päätti varsinaisessa yhtiökokouksessa muuttaa yhtiöjärjestyksen määräystä lyhytaikaisen majoittumisen kieltämiseksi. Tilaisuudessa päästiin yksimieliseen päätökseen ja muutos kuului seuraavasti:
”Asuinhuoneistot nrot 2–3, 5–20, 22–23 ja 25–45 on tarkoitettu vakituiseen kodinomaiseen asumiseen. Huoneiston tai osan siitä voi luovuttaa toisen käyttöön Digi- ja väestötietovirastoon kirjautumalla joko vakituisena tai tilapäisenä asukkaana.
Sen sijaan, jos kalustettu huoneisto vuokrataan toisen käyttöön välityspalvelun kautta lyhytaikaisesti, toistuvasti ja ammattimaisesti, ja huoneisto on ilmoitettu tyhjäksi väestötietoviranomaiselle tai se on tyhjä sen vuoksi, että edellinen asukas ei ole tehnyt lähtöilmoitusta viranomaiselle, tällainen huoneiston toistuva ja ammattimainen, lyhytaikainen vuokraus katsotaan sekä huoneiston käyttötarkoituksen että asemakaavamääräysten vastaiseksi. Kysymyksessä on luvanvarainen majoitustoiminta.”
Patentti- ja rekisterihallitus ei tyytynyt selvityksiin
Sujuvasti alkanut prosessi pysähtyi Patentti- ja rekisterihallituksen ilmoitukseen siitä, että kaupparekisteri-ilmoitus ei ole sellaisenaan rekisteröitävissä. Korjauskehotuksessa edellytettiin suostumusten hankkimista kaikilta niiltä osakkeenomistajilta, joita muutos koskee. Vaihtoehtona olisi yhtiöjärjestyksen muuttaminen poistamalla tai muuttamalla sellaiset määräykset, jotka rajoittavat osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osakehuoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi. Taloyhtiö piti vaatimusta uuden yhtiökokouksen pitämisestä kohtuuttomana ja päätyi esittämään luonnosehdotuksia momentin muuttamiseksi. Niiden tarkoitus olisi ollut selventää, millainen huoneiston vuokraustoiminta ei vastaa asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettua sallittua asumista. Viranomainen ei tyytynyt selvityksiin ja eväsi lopulta yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan ilmoituksen merkitsemisen rekisteriin. Taloyhtiö valitti päätöksestä markkinaoikeuteen.
Yhtiöjärjestyksen määräys rajoitti huoneiston hallintaoikeutta
Markkinaoikeuden tehtävänä oli arvioida, muuttaako yhtiöjärjestykseen lisätty määräys asuinhuoneiston osakkeiden omistajan oikeutta hallita huoneistoaan, ja edellyttävätkö muutokset siten asunto-osakeyhtiölaissa määriteltyä (6 luvun 35 §:n 1 momentti) suostumusta kaikilta osakkailta. Lain perusteluissa mainitaan, että yhtenä hallintaoikeuden muutoksena pidetään sellaista rajoitusta, joka estää tai haittaa huoneiston käyttämistä sen käyttötarkoituksen mukaisella tavalla.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain esitöiden (HE 304/1994 vp) mukaan huoneiston vuokraus on lain mukaista asuinhuoneiston vuokrausta, vaikka huoneistossa harjoitettaisiin liiketoimintaa. Näin ollen yksittäistä huoneistoa voidaan käyttää vaikkapa hammaslääkärin vastaanottotilana tai tilitoimistona eli johonkin muuhun kuin kodinomaiseen asumiseen.
Kotikuntalaissa puolestaan sanotaan, että (7 §:n 3 momentti) tilapäinen asuinpaikka on ilmoitettava Digi- ja väestötietovirastolle, jos asuminen kestää yli kolme kuukautta. Tätä lyhyemmästä tilapäisestä asuinpaikasta ei siis tarvitse ilmoittaa, vaikka kyse olisi tavanomaisesta huoneiston asuinkäytöstä. Näin ollen taloyhtiön laatima lisäys yhtiöjärjestykseen Digi- ja väestötietovirastoon kirjautumisesta vaikuttaa myös osakkaan oikeuteen hallita huoneistoaan.
Lisäksi yhtiöjärjestykseen oli lisätty määräys, jonka mukaan kalustetun tyhjän huoneiston vuokraaminen välityspalvelun kautta lyhytaikaisesti, toistuvasti ja ammattimaisesti on sekä huoneiston käyttötarkoituksen että asemakaavamääräysten vastaista luvanvaraista majoitustoiminta. Markkinaoikeuden näkemyksen mukaan huoneiston käyttäminen majoitusta koskevaan liiketoimintaan saattaa kuitenkin olla tapauskohtaisesti olla asuinhuoneiston käyttötarkoituksen mukaista. Näin ollen myös lisätyn momentin viimeinenkin kohta muuttaa osakkaan oikeutta hallita huoneistoaan.
Tuomio
Yhtiökokoukseen eivät osallistuneet kaikki asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat, eikä heidän muutoinkaan osoitettu antaneen suostumustaan muutokselle. Osa yhtiökokoukseenkin osallistuneistakin oli asiassa eri kannalla. Markkinaoikeus tuli siihen lopputulokseen, että Patentti- ja rekisterihallitus ei menetellyt virheellisesti evätessään yhtiöjärjestyksen muutosta koskevan kaupparekisteri-ilmoituksen rekisteröinnin.
MAO:H309/2022
Tapauksen tärkeät opit, asianajaja Marina Furuhjelm?
”Markkinaoikeus vahvisti Patentti- ja rekisterihallituksen tulkinnan siitä, että tietynlaiset yhtiöjärjestysmuutokset vaativat kaikkien niiden osakkeenomistajien suostumuksen, joita muutos koskee. Asunto-osakeyhtiöiden onkin hyvä muistaa tämä suunnitellessaan Airbnb-toiminnan kieltäviä toimia. On toki selvää, että vuokraustoimintaa harjoittavat osakkaat eivät mielellään suostu heidän omaa toimintaansa rajoittaviin yhtiöjärjestysmuutoksiin. Heidän kantansa on kuitenkin perusteltu. Vaikka tämänhetkinen oikeustila ei välttämättä miellytä kaikkia taloyhtiöitä, osakkeenomistajan hallintaoikeus huoneistoonsa on tarkoitettu vahvaksi – omistusoikeutta muistuttavaksi. Lisäksi naapuruussuhteisiin liittyy kohtuullinen sietämisvelvollisuus, mitä tulee normaaleihin elämän ääniin ja muihin häiriöihin.”
