Voiko taloyhtiö velvoittaa osakasta maksamaan hankeosuutensa kertasuorituksena taloyhtiölle?
Taloyhtiöiden suurten remonttien rahoitusongelmat ovat yleistyneet ympäri maan. Useimmiten syynä on vaikeus saada riittävästi tai edes ollenkaan pankkilainaa johtuen rakennusten matalasta vakuusarvosta. Haasteet koskettavat etenkin pieniä taloyhtiöitä, suurten kaupunkien ulkopuolella olevia taloyhtiöitä sekä yhtiöitä, joissa isot remontit ovat vielä tekemättä.
Kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset. Lisäksi siihen luetaan suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta eli peruskorjaukset. Jos korkeampi laatutaso toteutetaan pakottavien viranomaismääräysten noudattamiseksi tai uudisrakentamista koskevien viranomaisnormien noudattamiseksi, on tällöinkin kyse kunnossapidosta. Sellainenkin osakehuoneistoihin liittyvä muutos, joka on kaikkien osakehuoneistojen kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen, voi olla kunnossapitoa. Esimerkiksi parvekelasituksen asentaminen voidaan tietyissä tapauksissa nähdä kunnossapitona, vaikka siinä parannetaan myös rakennuksen ominaisuuksia. Toisaalta aurinkopaneelien asentaminen voi olla taloudellisesti tarkoituksenmukaista, mutta kyse on niin isosta kiinteistön tason parannuksesta, että asennus tulisi nähdä kunnossapidon sijaan uudistuksena.
Kunnossapidon osalta ei kohtuullisuuskriteeriä
Kunnossapitoa ja uudistusta koskevat eri päätöksentekokriteerit. Asunto-osakeyhtiölain mukaan laajakantoisesta tai asumiseen ja sen kustannuksiin olennaisesti vaikuttavasta uudistuksesta päättää yhtiökokous. Yksi kriteeri päätöksen tekemiselle on, että osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi. Tämä tarkoittaa sitä, että uudistukset ovat useimmiten rahoitettava lainalla. Lain mukaan yhtiökokous päättää myös sellaisesta kunnossapidosta, joka on laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Kunnossapidon osalta päätöksenteon edellytykseksi ei ole säädetty mitään kustannusten kohtuullisuuskriteeriä. Näin ollen yhtiökokous voi päättää kunnossapidosta riippumatta siitä, muodostuuko osakkaan maksuvelvollisuus kohtuuttomaksi vai ei. Lainan saanti ei ole kriteeri tavallisesta kunnossapidosta päättämiselle, jolloin osakkaat voidaan velvoittaa maksamaan kunnossapidon kustannukset yhtiölle kertasuorituksena.
On kuitenkin otettava huomioon, että kaikki osakkaat eivät mahdollisesti kykene suorittamaan remontin kustannuksia kertasuorituksena, mikäli summa on erittäin suuri. Jos osakkaat eivät tällaisessa tilanteessa saa edes henkilökohtaista pankkilainaa, voi yhtiö jäädä ilman rahoitusta. Mikäli yhtiö ei saa pankkilainaa koko suunnitellulle remontille, on vaihtoehtoja käytännössä kaksi: joko taloyhtiö jättää remontin toteuttamatta suunnitellussa laajuudessa, tai se perii remonttihinnan suoraan osakkailta ennen remonttia.
Kuva: Shutterstock
