Kiinteistökaupassa vaaditaan huolellista valmistautumista niin myyjän kuin ostajankin osalta. Erityistä huomiota tulee kiinnittää myytävän kohteen kuntoon ja ominaisuuksiin. Tällä hetkellä myös energia-asiat ovat onnistuneen kiinteistökaupan keskiössä.
Kummallakin kiinteistökaupan osapuolella on laissa säänneltyjä velvollisuuksia liittyen kaupan kohteena olevan kiinteistön kuntoon ja ominaisuuksiin. Myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle tiedot kiinteistön kunnosta, ominaisuuksista ja soveltuvuudesta tiettyyn käyttötarkoitukseen. Ostajalla on puolestaan velvollisuus ottaa selvää näistä seikoista. Osapuolten velvollisuudet eivät kuitenkaan täysin vastaa toisiaan. Koska myyjä tuntee kiinteistön entuudestaan ja pystyy huomattavasti vaivattomammin selvittämään esimerkiksi sen kuntoa, hänelle on lähtökohtaisesti asetettu laajempi tiedonantovelvollisuus suhteessa ostajan selonottovelvollisuuteen.
Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee ostopäätökseen vaikuttavia olennaisia asioita
Myyjä on ensinnäkin velvollinen kertomaan rehellisesti kaikista kiinteistön kuntoa ja ominaisuuksia koskevista seikoista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Myyjä ei myöskään saa jättää kertomatta mitään tällaista seikkaa, josta hän on tietoinen tai ainakin pitäisi olla. Myyjällä on lisäksi velvollisuus oikaista ostajan virheellinen käsitys sellaisesta kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Mikäli myyjä toimii vastoin tiedonantovelvollisuuttaan, voi kauppaa rasittaa laatuvirhe. Virheen vakavuudesta riippuen ostajalla voi olla oikeus joko hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Lisäksi kyseeseen saattaa tulla vahingonkorvausvastuu ostajan kärsimistä menetyksistä, jotka ovat riittävässä syy-yhteydessä myyjän menettelyyn.
Ostajalta ei voida odottaa suurta asiantuntemusta
Ostajalla ei ole oikeutta esittää myyjälle vaatimuksia sellaisen seikan perusteella, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Ostajan ei kuitenkaan pääsääntöisesti tarvitse ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää rakenteiden purkamista tai materiaaleista otettavia näytteitä. Ostajan ei myöskään tarvitse tarkistaa, pitääkö myyjän kiinteistöstä antamat tiedot paikkansa. Tarkempiin tutkimuksiin ja selvityksiin tulee ryhtyä kuitenkin erityisten syiden vallitessa. Tällaiseksi on oikeuskäytännössä katsottu muun muassa kuntotarkastusraportti, joka sisältää tiedon riskirakenteista ja vaurioista sekä korjaus- ja lisätutkimussuosituksista.
Ostaja ei myöskään saa vedota virheenä seikkaan, josta hän on oletettavasti tiennyt kauppaa tehdessä. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että jos rakennuksessa on selkeä peruskorjauksen tarve, ei ostaja voi vaatia myyjältä hinnanalennusta tämän korjaustarpeen vuoksi.
Huomio energia-asioihin
Viime aikoina pinnalla ovat olleet omakotitalossa asuvien nousevat elinkustannukset. Omakotitalokauppoja harkitessaan ostajan on muiden seikkojen ohella järkevää ottaa huomioon rakennuksen energia- ja kustannustehokkuus. Tähän kuuluvat olennaisesti rakennuksen lämmitysjärjestelmä, rakenteet sekä talotekniikka, joista ostajan on selonottovelvollisuutensa vuoksi oltava tietoinen. Selonottovelvollisuudesta seuraa, että vaikka energiakustannukset pääsisivätkin yllättämään odotukset, ei kiinteistön myyjään voi perustilanteessa enää kohdistaa vaatimuksia, jotka voisivat menestyä.
Energiatodistukseen laskettuun toteutuneeseen energiankulutukseenkaan ei voi sokeasti luottaa. Perhe- tai kotitalouskohtaiset erot energiankulutuksessa voivat vaihdella huomattavasti. Se, että yhdelle kotitaloudelle koituu enemmän energiakustannuksia kuin toiselle, ei ole automaattisesti pätevä syy vaatia hinnanalennusta kiinteistön myyjältä.
Kirsi Alppi-Takkinen,
varatuomari
Lue lisää:
