Mitä kaikkea on odotettavissa, kun hiljattain ostetusta huoneistosta tai kiinteistöstä löytyy virhe, esimerkiksi kosteusvaurio? Asuntokauppariidan vaiheet noudattelevat tiettyä peruskaavaa, josta on hyvä olla tietoinen heti, kun ongelma havaitaan.
Asuntokauppariita voi pitkittyessään olla taloudellisesti ja henkisesti vaikea prosessi riidan molemmille osapuolille. Asuntoon tulee tutustua huolellisesti ennen ostopäätöstä – ostajalla on asuntokauppalain mukainen selonottovelvollisuus. Jos kaikesta huolimatta kaupan kohteesta paljastuu vika, tärkeintä on päästä myyjän kanssa sopuun mahdollisimman varhaisessa vaiheessa.
Asuntokauppariidan vaiheet:
1. Ongelma havaitaan
Riita lähtee liikkeelle, kun ostetusta kohteesta löytyy jokin tyytymättömyyttä herättävä seikka. Usein ongelmat liittyvät kosteuteen tai pidemmälle edenneeseen homevaurioon. Jos kyseessä on osakehuoneisto, asiaa kannattaa selvitellä ensin taloyhtiön ja isännöinnin kanssa. Kiinteistökaupassa vaurion laajuutta tutkitaan esimerkiksi teknisen asiantuntijan avustuksella. Oleellista on, täyttääkö löydös asuntokauppalain mukaisen virheen kriteerit.
Asuntokauppariidassa on monesti liittymäkohtia, jotka edellyttävät sekä juridisen että teknisen asiantuntijan käyttämistä.
Ostajan kannattaa olla mahdollisimman varhaisessa vaiheessa yhteydessä kiinteistöjuridiikan asiantuntijaan – etenkin, jos kyseessä on merkittävä ja kustannuksiltaan vaikeasti arvioitavissa oleva virhe.
2. Reklamaatio
Virheen osalta reklamaatio tulee tehdä viivytyksettä. Suositeltavaa on laatia reklamaatio kahden kuukauden sisällä virheen havaitsemisesta. Reklamaatioaika alkaa siitä hetkestä, kun virheeseen vetoava ostaja on saanut tietoonsa myyjän vastuulle mahdollisesti kuuluvan virheen. Reklamaatiossa yksilöidään virhe mahdollisimman seikkaperäisesti sekä esitetään vaatimukset.
Näin laadit reklamaation oikein. Lue lisää!
3. Myyjän vastaus reklamaatioon
Kun myyjä vastaanottaa reklamaation, hänen kannattaa ryhtyä viipymättä toimiin asian selvittämiseksi. Näin etenkin silloin, jos korjaussuunnitteluun/korjauksiin ollaan vasta ryhtymässä. Ostajan on suositeltavaa perehtyä myyjän vastaukseen oman asiantuntijansa avulla. Mikäli asia riitautuu, on tärkeää, että ostajallakin on riittävä näyttö omien väitteidensä tueksi. Joissain tapauksissa löytyy selkeät perusteet sille, että asiassa kannattaa pyrkiä sopuun riidan sijaan.
Vastauksen laatiminen kannattaa antaa lakiasiantuntijan tehtäväksi. Asuntokauppariidoissa on aina kysymys merkittävistä asioista.
4. Sovintoneuvottelut
Sovinnollinen ratkaisu tai edes sovinnon mahdollisuuksien selvittäminen on aina järkevää. Asianajajalla on velvollisuus pyrkiä edistämään sovinnon löytämistä. Riitelystä syntyvien kustannuksien välttämiseksi sovinnollista ratkaisua kannattaa etsiä mahdollisimman aikaisin. Tyypillisesti asian sopiminen on merkittävämpien virheiden osalta mahdollista vasta siinä vaiheessa, kun virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset tai muut yksityiskohdat ovat vaatijan tiedossa.
Asuntokauppariita kannattaa sovitella, lue lisää
5. Käräjäoikeus
Kynnys riidan päätymisestä käräjäoikeuden käsittelyyn on korkea. Riidan hävinnyt osapuoli vastaa pääsääntöisesti vastapuolen oikeudenkäyntikuluista. Monessa tapauksessa häviämisen riski ylittää varsinaisen riidan taloudellisen intressin. On hyvä tiedostaa, että mahdolliset oikeusturvavakuutukset eivät lähtökohtaisesti korvaa vastapuolelle aiheutuneita kustannuksia. On siis viisasta ja tarkoituksenmukaista päättää riita toisella tavalla.
Tiesitkö? Asuntokauppariitoja voidaan ratkoa lisäksi Kuluttajariitalautakunnassa
Riitaprosessi käynnistyy siitä, kun vaatimuksen esittäjä (kantaja) laatii käräjäoikeudelle haastehakemuksen ja vastauspyynnön. Tämän jälkeen kirjallista menettelyä jatketaan tyypillisesti enintään yhden lausuman verran. Kirjallisen valmistelun päätyttyä seuraava vaihe on suullisen valmisteluistunnon pitäminen. Sen aikana riidan kohde on tarkoitus selvittää siten, että varsinaisen pääkäsittelyn sujuvuus turvataan.
Asuntokauppariidat saattavat olla laajoja, mikä tarkoittaa useampia valmisteluistuntoja ja pääkäsittelypäiviä. Riidoissa kuullaan usein laajasti asiantuntijatodistajia. Lukuiset näyttökysymykset kasvattavat suoraan prosessin kustannuksia.
Varsinaisen riitaprosessin osalla ratkaisua voidaan etsiä myös tuomioistuinsovittelusta, jossa ratkaisua haetaan sovittelijana toimivan käräjätuomarin johdolla. Tuomioistuinsovittelu on aikataulultaan sekä kustannuksiltaan suositeltava menettely.
6. Hovioikeus
Jos toinen osapuoli on tyytymätön käräjäoikeuden tuomioon, hän valittaa asiasta hovioikeuteen. Jos hovioikeus myöntää jatkokäsittelyluvan, riita saa jatkua. Etenkin hometalokiistoissa päädytään jatkoajalle melko usein.
7. Korkein oikeus
Hovioikeuden tuomiosta voi valittaa korkeimpaan oikeuteen, mutta valitusluvan saaminen kestää kauan (4–6 kk) ja vaatii erityiset perusteet. Riita-asioissa reilusti alle 10 prosenttia saa valitusluvan. Korkein oikeus käsittelee asian pääosin kirjallisessa menettelyssä ja ratkaisun antaminen kestää useimmiten vähintään vuoden.
Artikkelissa asiantuntijana asianajaja OTM Tommi Leppänen
