Takuuvastuu on urakan tilaajan turva. Oleellista on, kuuluuko urakoitsijan virhe takuuvastuun piiriin vai takuuvastuun jälkeisen vastuun alaan. Seuraavat viisi vinkkiä toimivat tässä apuna.
1. Järjestä urakoitsijan suorituksen seuranta takuuaikana
Hyvin usein takuuvastuu muistuu mieleen silloin, kun takuuaika on jo umpeutumassa ja tulisi järjestää takuutarkastustilaisuus. Tällöin virheiden selvittelylle tulee kiire ja kokonaistilanteen hahmottaminen kohteessa voi olla vaikeaa. Tilaajan olisi siis hyvä ennakoida ja jo takuuajan aikana on syytä seurata urakoitsijan suorituksen sisältöä. Tätä varten on syytä järjestää seuranta kohteessa ja pyytää vastuutahot toteuttamaan seurantaa. Näin voidaan havaita heti korjausta vaativat virheet. Samalla voidaan havaita mahdolliset laadulliset muutokset suorituksessa, mikä voi helpottaa virheiden ja korjaustarpeen arviointia sekä varsinaiseen takuutarkastukseen valmistautumista.
2. Huolehdi riittävästä ja oikeasta asiantuntemuksesta
Myös takuuvastuun toteuttamisessa ja takuutarkastuksissa on syytä nojautua asiantuntijoihin, jotta virhe tai sen merkitys ja erityisesti virheen korjaustapa voidaan arvioida tilaajan etu huomioiden. Tilaajan etu voi edellyttää joissain tilanteissa useampaan eri asiantuntijaan tukeutumista, koska varsin usein suorituksissa olevat virheet sivuavat erityisosaamista, jota ei ole vain yhdellä taholla. Tilanne, jossa tilaajan puolella ei
ole tarvittavaa osaamista keskustella virheistä ja valittavista korjaustavoista urakoitsijan kanssa, ei useinkaan palvele tilaajan etua. Tilaajan
tulee olla hyvissä ajoin yhteydessä käytettäviin asiantuntijoihin ja käydä tilannetta heidän kanssaan läpi.
3. Ole tarkkana takuutarkastuksen ajankohdan kanssa
Takuuajan päättyessä pidetään takuutarkastus ja sen määräaika tulee tarkoin huomioida. Takuutarkastus on YSE 74 §:n mukaan toimitettava aikaisintaan kuukautta ennen vastaanottotarkastuksessa ilmoitettua takuuajan päättymispäivää ja viimeistään sanottuna päättymispäivänä. Mikäli jompikumpi sopijapuoli ei ole ajoissa pyytänyt tarkastusta pidettäväksi määräaikaan mennessä, jatkuu takuuaika vielä kuukauden, jonka aikana tilaaja edelleen on oikeutettu esittämään takuuvastuuseen perustuvat vaatimuksensa.
4. Takuutarkastuksen pöytäkirjan sisällön merkitys
Takuutarkastuksesta tulee laatia pöytäkirja. Pöytäkirjasta tulee ilmetä perustietojen lisäksi osapuolten vaatimukset
ja toisen osapuolen kanta niihin. Erityisesti tulee kiinnittää huomiota siihen, että kaikki mahdolliset takuuaikana ilmenneet virheet kirjataan pöytäkirjaan. Kirjauksissa tulee olla tarkkana, koska tämä takuutarkastuksen pöytäkirja määrittää keskeisesti sen, mikä on urakoitsijan takuuvastuulle kuuluva asia ja mikä ei. Keskeistä on sopia myös korjausten ajankohdista ja erityisesti jälkitarkastuksen pitämisestä korjauksille. Myös jälkitarkastuksista on syytä pitää pöytäkirjaa.
5. Varmista vakuuden voimassapysyminen
Takuuajan vastuiden turvaksi on YSE:ssä määrätty erityinen takuuajan vakuus. Jostain syystä vakuuden yhteys virheiden korjauksiin usein unohdetaan ja keskitytään vain virheisiin ja niiden korjauksiin. Tilaajan tulee olla tarkkana ja varmistaa, että vakuus pidetään voimassa, kunnes kaikki takuuvastuuseen kuuluvat korjaukset on tehty, ja ne on hyväksytysti myös jälkitarkastettu. Vasta näiden toimien jälkeen on edellytykset vakuuden vapauttamiselle. Vakuus turvaa tilaajaa urakoitsijan mahdollisessa konkurssitilanteessa.
Artikkeli on julkaistu Kiinteistöjuridiikan ajankohtaiskatsauksessa 2022. Kirjoittajana asianajaja, varatuomari Kimmo Rytkönen.
Rakennusalan yleisten sopimusehtojen (YSE) määrittämän rakennusurakan urakoitsijan vastuu
Takuuajan vastuu
YSE 29 §:n perusteella urakoitsija vastaa suorituksensa sopimuksenmukaisuudesta takuuajan. Urakoitsija on velvollinen kustannuksellaan korjaamaan sellaiset takuuaikana ilmenneet virheet, jos hän ei voi osoittaa, että kyseessä on normaali kuluminen tai virheellisen käytön tai tilaajan vastuulle kuuluvien huoltotoimenpiteiden laiminlyönnin aiheuttama vaurio. Virheen siis oletetaan syntyneen urakoitsijan suorituksesta ja vapautuakseen vastuusta urakoitsija joutuu osoittamaan syyksi jonkin tilaajan vastuulla olevan seikan. Asianmukaisen takuuvastuun toteuttaminen on tilaajan edun mukaista ja tämä edellyttää tilaajan aktiivisia toimia. Takuuaikaiset virheet ovat jaettavissa kahteen kategoriaan: virheisiin, jotka on heti korjattava ja virheisiin, joiden korjauksista voidaan sopia takuutarkastuksessa.
Takuuajan jälkeinen vastuu
Takuuajan jälkeinen vastuu on huomattavasti rajoitetumpaa kuin takuuajan vastuu ja takuuajan vastuun jälkeen näyttövelvollisuus kääntyy tilaajalle. YSE 30 §:n perusteella vastuu takuuajan jälkeen tulee kyseeseen vain silloin, jos tilaaja näyttää virheiden aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä, joita tilaaja ei ole voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.
