Taloyhtiön uudistustöitä koskeva edellytys on, että osakkaan maksuvelvollisuus ei saa muodostua kohtuuttoman ankaraksi. Kunnossapidon osalta kohtuullistamisvaatimus kuitenkin puuttuu. Uudistustyön ja kunnossapidon eroa ei kaikissa tapauksissa ole helppo hahmottaa.
Kun taloyhtiöllä on edessään asumiseen olennaisesti vaikuttava ja kauaskantoinen uudistustyö, asian etenemisestä päätetään yhtiökokouksessa yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Päätöksenteko edellyttää, että kiinteistö tai rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia eli rakennusta parannetaan laatutason nostamiseksi. Uudistustyön toteuttaminen edellyttää, että osakkaiden maksutaakka ei kohoa kohtuuttoman suureksi.
Silloin kun kysymys on välttämättömästä kunnossapitotoimesta, päätöksentekoon ei lain mukaan vaadita osakkaiden maksurasituksen kohtuullistamista. Pähkinänkuoressa kunnossapitotoimiin kuuluvat pienet vikakorjaukset, vuosikorjaukset sekä suuremmat korjaushankkeet, joilla kiinteistön laatutasoa ei olennaisesti muuteta.
Milloin perusparannus on kunnossapitotyötä?
Joissain tapauksissa kunnossapitoa ovat viranomaismääräysten mukaiset rakennuksen tasoa parantavat toimenpiteet. Näin on esimerkiksi silloin, kun vanha perustaso ei täytä nykyisiä määräyksiä.
Tekniikan ja rakentamismääräysten muuttuessa uudisrakentamisessa edellytetään merkittävästi korkeatasoisempia ratkaisuja verrattuna vanhaan rakennuskantaan. Siksi on perusteltua lähteä siitä, että myös vanhassa rakennuskannassa voidaan enemmistöpäätöksillä ja vastikerahoitteisesti toteuttaa perusparannuksia, joilla rakennus saadaan vastaamaan uudisrakentamisessa noudatettavaa tasoa.
– Rakennuksen ja kiinteistön alkuperäistä tasoa kohottavia perusparannuksia voidaan yleensä pitää asunto-osakeyhtiölain tarkoittamina kunnossapitotöinä eikä varsinaisina uudistushankkeina, Asianjotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm vahvistaa.
Voiko taloyhtiö periä kustannukset osakkailta kertasuorituksena?
Vaikka kunnossapitotöiden osalta maksujen kohtuullistamisvaatimus puuttuu, taloyhtiön hallinnon on pyrittävä järjestämään korjausten maksurasitus mahdollisimman pieneksi ottamalla yhtiölle riittävän pitkäaikaista lainaa.
– Ongelmia voi syntyä silloin, jos taloyhtiölle ei myönnetä lainaa. Tällöin joudutaan selvittämään, miten kunnossapidosta aiheutuneet kustannukset peritään osakkailta, Furuhjelm sanoo.
Hän korostaa, että lainansaantiongelmat ovat harvinaisia, mutta näitäkin tilanteita tulee toisinaan vastaan. Jos yhtiö päättää periä vastikkeet kertasuorituksena, osakkaalle ei jää muuta vaihtoehtoa kuin haalia rahat kasaan tavalla tai toisella.
– Tästäkin syystä on erittäin tärkeää, että kiinteistöstä pidetään hyvää huolta eikä kunnossapitotoimenpiteitä laiminlyödä, Furuhjelm muistuttaa.
Uudistyö vaatii pätevät perusteet
Uudistusten kohdalla enemmistöpäätöksen edellytyksenä puolestaan on, että osakkaan maksuvelvollisuus ei saa muodostua kohtuuttoman ankaraksi, ja että uudistuksen tarkoituksena on saattaa kiinteistö tai rakennus vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia.
Uudistushankkeen täytyy liittyä kiinteistön ylläpitoon. Hanke pitää perustella hyvin ja sen tulee nostaa asumismukavuutta ja -tasoa. Tarpeellisista hankkeista voidaan päättää enemmistöpäätöksellä ja niiden rahoittamiseksi voidaan periä yhtiövastiketta.
Vastike saadaan kohtuulliseksi käytännössä siten, että taloyhtiö ottaa lainaa ja antaa osakkaille mahdollisuuden maksaa osuutensa pois pitkän ajan kuluessa. Tarvittaessa laina-aika voi olla kymmeniä vuosia.
Furuhjelm muistuttaa, että kohtuullisuusarvioinnin tulee olla objektiivista eli yksittäisen osakkeenomistajan maksukyvylle ei kuulu antaa merkitystä. Olennaista kuitenkin on, että asunto-osakeyhtiö pyrkii aina löytämään osakkaan kannalta mahdollisimman edullisen rahoitusvaihtoehdon.
– Laissa tai sen esitöissä ei ole tarkemmin otettu kantaa siihen, milloin osakkaan maksuvelvollisuus muodostuu kohtuuttoman ankaraksi. Tarvittaessa vastikkeen suuruutta voidaan esimerkiksi verrata tilastotietoihin vastaavista rakennuksista, Furuhjelm sanoo.
