Vanhaan taloyhtiöön muuttanut asukas ryhtyi purkamaan asuntonsa alkuperäisessä kunnossa olevaa keittiötä. Tiesikö osakas urakkaan liittyvästä asbestiriskistä ja kenelle kartoituksen tekeminen olisi kuulunut? Tapaus ratkesi Vaasan hovioikeudessa taloyhtiön hyväksi.
Taloyhtiön uusi osakas aloitti asunnossaan keittiöremontin heinäkuussa 2018. Isännöitsijä poikkesi asuntoon remontin alkamispäivänä ja ojensi osakkaalle muutostyöilmoituslomakkeen. Osakkaan mielestä ilmoittelulle ei kuitenkaan ollut tarvetta, sillä kyse oli pintojen uudistamisesta.
Työn yhteydessä yli 47 vuotta vanhasta keittiöstä irrotettiin kaappeja, lattiamateriaaleja ja välitilan kaakeleita. Kun taloyhtiö sai kuulla meneillään olevasta remontista, se keskeytti työt ja teetti asbestikartoituksen. Selvisi, että remontin seurauksena asunnosta oli päässyt leviämään myrkyllistä asbestia taloyhtiön käytävä- ja ilmanvaihtotiloihin. Vahingon paljastumisen jälkeen osakas päätti lopulta tehdä muutostyöilmoituksen.
Taloyhtiö lähetti laskun siivousoperaatiosta, mutta osakas jätti sen maksamatta. Juttu päätyi Keski-Suomen käräjäoikeuteen, jossa molemmat osapuolet syyttivät toisiaan tapahtuneesta.
Mitä muutostöitä osakkeenomistaja saa huoneistossaan tehdä ja kuka vastaa, jos osakkaan remontti aiheuttaa vesivahingon? Asianajaja Kai Haarma vastaa:
Vastakkainasettelu
Vuonna 1971 rakennettu rivitalo on ajalta, jolloin asbestia käytettiin rakennustöissä yleisesti. Osakkaan asunnon kauppakirjassa oli merkintä, että ”rakennus on valmistunut ennen vuotta 1995 eikä huoneistoon ole tehty asbestikartoitusta”. Taloyhtiö katsoi, että osakas oli huolimattomalla menettelyllä eli asbestipitoisia rakenteita purkamalla aiheuttanut vahingon, vaikka sinänsä rakenteet kuuluvatkin taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Ennen remontin aloittamista osakkaan olisi taloyhtiön mukaan pitänyt tehdä paitsi muutostyöilmoitus myös asbestikartoitus. Näin toimimalla vahinko olisi ollut vältettävissä. Todisteet vahvistivat, että isännöitsijä oli muistuttanut osakasta näistä toimenpiteistä ennen remontin alkua.
Osakas puolestaan toimi mielestään remontin suhteen huolellisesti. Hän katsoi, että vahinko johtui siitä, ettei hän koskaan saanut taloyhtiöltä tietoa siitä, että eräästä toisestakin asunnosta oli aiemmin löytynyt asbestia. Koska osakas oli puhtaasti luottanut isännöitsijäntodistukseen, hän ei osannut arvioida riskiä omassa työssään.
Käräjäoikeuden tehtävä oli ratkoa, tiesikö osakas asbestiriskistä ennen remontin aloittamista ja kenelle asbestikartoituksen tekeminen olisi alkuvaiheessa kuulunut.
Käräjäoikeus katsoi, että syytä oli molemmissa osapuolissa
Kuvien ja muun todistusaineiston perusteella käräjäoikeus tuli siihen tulokseen, että remontista olisi pitänyt tehdä muutostyöilmoitus ja osakas oli ottanut tietoisen riskin ryhtyessään keittiön purkuhommiin ilman asbestikartoitusta.
Tämän lisäksi käräjäoikeus totesi, että taloyhtiön rakenteista aiemmin löytynyt asbesti on sellainen yhtiötä ja huoneistoa koskeva tieto, joka pitäisi merkitä isännöitsijäntodistukseen. Huolimattomuutta oli siis nähtävissä myös yhtiön toiminnassa. Käräjäoikeus ratkaisi tapauksen siten, että osakkaan vastuu syntyneestä vahingosta oli selvästi suurempi kuin taloyhtiön. Hänen korvattavakseen tuli 75 prosenttia vahingon hoidosta, kun taloyhtiön osuudeksi jäi 25 prosenttia. Oikeudenkäyntikulut jaettiin tasan.
Osakasta patistettiin tekemään asbestikartoitus
Riita eteni Vaasan hovioikeuteen, jossa molemmat osapuolet osoittivat tyytymättömyyttä käräjäoikeuden tuomioon. Hovioikeus pysyi käräjäoikeuden kanssa samalla linjalla siitä, että isännöitsijäntodistus oli puutteellinen. Tämän lisäksi arvioitiin erikseen, oliko taloyhtiön huolimaton toiminta tietojen suhteen syy-yhteydessä osakkaan suorittamista purkutöistä seuranneeseen vahinkoon.
Oikeuskäsittelyssä vahvistui käsitys siitä, että osakkaalla oli tarpeeksi tietoa arvioida tilannetta oikein. Isännöitsijä oli ennen remonttia ilmaissut selvin sanoin, että osakkaan tulee tehdä sekä muutostyöilmoitus että asbestikartoitus. Osakkaan huomio oli lisäksi kiinnitetty kauppakirjan kohtaan, josta käy ilmi, ettei huoneistossa ole koskaan tehty kartoitusta. Hovioikeus katsoikin, että osakkaan olisi pitänyt ymmärtää remonttiin liittyvät riskit ja kartoituksen tarpeellisuus. Osakas oli näin ollen omalla toiminnallaan aiheuttanut vahingon eikä isännöitsijäntodistuksen puutteella ollut mitään vaikutusta lopputulokseen.
Tuomio
Hovioikeus katsoi tuomiossaan, ettei osakkaan korvallisuusvelvollisuutta ole syytä sovitella taloyhtiön myötävaikutuksen perusteella. Osakkaan korvattavaksi tuli lopulta koko se summa, jota taloyhtiö oli alun perin vaatinutkin, 7058,03 euroa. Lisäksi osakkaan huolehdittavaksi jäivät kokonaisuudessaan niin omat kuin taloyhtiönkin oikeudenkäyntikulut eri oikeusasteissa, yhteensä yli 35 000 euroa.
(Vaasan hovioikeus: 2021 nro 385)
Tapauksen oleelliset
Taloyhtiölle:
- Taloyhtiön rakenteista löydetty asbesti on sellainen olennainen yhtiötä ja huoneistoa koskeva tieto, joka tulee merkitä isännöitsijäntodistukseen.
- Osakkaille kannattaa tiedottaa aktiivisesti muutostyöilmoitusten ja asbestikartoitusten tarpeellisuudesta.
Osakkaalle:
- Asbestityön turvallisuudesta annetun asetuksen mukaan asbestikartoituksen tekeminen on rakennuttajan eli huoneistoremontin kohdalla osakkaan velvollisuus.
- Kartoitus tulee tehdä aina, kun kyseessä on ennen vuotta 1995 rakennettu kiinteistö. Kartoituksessa selvitetään, sisältääkö purettava/korjattava rakenne asbestia tai muita haitallisia ja vaarallisia aineita.
- Asunto-osakeyhtiölain mukaan huoneiston omistajan on ilmoitettava taloyhtiölle kunnossapitotyöstä aina, jos se voi vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai viereisiin asuntoihin
- Muutostyöilmoitus kannattaa tehdä varmuuden vuoksi pienistäkin remonteista.
Kuva: Unsplash
