Vaasalainen pientaloyhtiö joutui kokemaan karvaasti, että virhevastuujärjestelmään liittyy epäselvyyksiä ja erilaisia tulkintoja. Osakkaiden vuosia kestänyt henkinen ja taloudellinen piina helpotti, kun taloyhtiö voitti vakuutusyhtiön hovioikeudessa.
RS-uudiskohteissa osakkaiden lakisääteinen turva on rakennusvirhevakuutus eli suorituskyvyttömyysvakuutus. Se korvaa rakennusvirheistä johtuvia kustannuksia, jos perustusosakas on ajautunut konkurssiin. Vakuutus tai takaus on voimassa kymmenen vuoden ajan siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönoton.
Vuonna 2010 valmistuneen taloyhtiön vaikeudet alkoivat, kun asuntojen märkätiloista paljastui lukuisia ongelmia muutama vuosi muuttopäivän jälkeen. Läpivientien eristykset ja lattiakaivojen tiivistykset olivat puutteellisia ja betonilattiat halkeilivat. Lattiapinnat olivat likaisia, jolloin vedeneristys ei tarttunut niihin kunnolla. Laatat puolestaan kiinnittyivät huonosti vedeneristeeseen. Ongelmat olivat vakavia ja ne ilmenivät samankaltaisina kaikissa kodeissa rakennuksesta toiseen. Virheiden selvittely- ja korjauskustannukset maksoivat taloyhtiölle yhteensä yli 150 000 euroa.
Vakuutusyhtiö tulkitsi virheet erillisinä
Kohteen perustajaosakas ei suostunut korjaamaan virheitä taloyhtiön vaatimuksesta huolimatta ja vuonna 2019 yritys asetettiin konkurssiin. Hankalassa tilanteessa taloyhtiö haki vakuutusyhtiöltä korvausta asuntokauppalain mukaisen suorituskyvyttömyyden perusteella.
Vuonna 2009 päivätyn kiinteistön vakuutuskirjan mukaan taloussuunnitelman mukaiset rakennuskustannukset ovat liki kaksi miljoonaa euroa. Kokonaissummasta laskettavaksi vakuutusmääräksi täsmentyi 482 869 euroa, josta omavastuun määräksi on merkitty kaksi prosenttia.
Asuntokauppalain mukaan vakuuden antaja saa vähentää omavastuun kustakin rakennusvirheestä erikseen. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selviteltäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä.
Vakuutusyhtiön tulkinnan mukaan eri rakennuksissa ilmenneet virheet tuli kuitenkin katsoa toisistaan erillisinä. Tällöin myös kahden prosentin omavastuuosuus eli 38 631,60 euroa lasketaan jokaista taloyhtiön rakennusta kohti erikseen, ei kiinteistökokonaisuudesta. Näin tulkittuna omavastuun määrä ylitti taloyhtiölle aiheutuneet kustannukset ja vakuutusyhtiö hylkäsi korvaushakemuksen. Taloyhtiö pyysi oikaisua virheelliseen päätökseen, mutta vakuutusyhtiö pysyi ratkaisussaan. Tästä alkoi taloyhtiön oikeustaistelu vakuutusyhtiötä vastaan, ensin käräjäoikeudessa ja myöhemmin hovioikeudessa.
Taloyhtiölle voitto hovioikeudessa
Vaasan hovioikeus antoi ratkaisunsa elokuussa 2021. Se nojasi päätöksessään käräjäoikeuden tavoin todistajien kertomuksiin ja -raportteihin. Todistusaineisto vahvisti hovioikeuden mukaan tulkinnan siitä, että taloyhtiön kaikkien asuntojen märkätilan vesieristyksissä toistuivat olennaisesti samankaltaiset rakennusvirheet. Ne muodostavat selkeän kokonaisuuden, josta omavastuu kuuluu vähentää kertaluontoisesti.
Lisäksi tuomiossa korostettiin, ettei vakuutussopimukseen ole kirjattu minkäänlaista mainintaa rakennuskohtaisesta omavastuusta. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota ja vakuutusyhtiö oikeutettiin vähentämään maksettavasta suorituskyvyttömyysvakuudesta seitsemän sijaan vain yksi omavastuu.
Vakuutusyhtiön tulkinta asettaa kuluttajat eri asemaan
Uuden asunnon ostajalle perustajaosakkaan konkurssi tuo väistämättä epävarmuutta asumiseen ja taloudelliseen turvaan. Vaasalaistaloyhtiön tapauksessa taloyhtiölle aiheutunut, lähes 200 000 euron vahinko, rahoitettiin osakkaiden ylimääräisillä maksuilla ja pankkilainalla. Korvausvastuun puuttuessa maksettavaa olisi tullut kymmeniä tuhansia euroja osakasta kohden.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm sanoo, että vakuutusyhtiön tulkinnassa on ongelmia. Vakuutusyhtiö katsoi, että rakennusvirhevakuutus on paitsi virhekohtainen, myös rakennuskohtainen, jolloin sillä olisi oikeus vähentää omavastuu jokaisesta rakennuksesta erikseen. Vakuutuksen ehdot vastaavat yleensä voimassa olevaa asuntokauppalakia.
Asuntokauppalain 2 luvusta löytyvät pakottavat säännökset suorituskyvyttömyysvakuudesta ja omavastuuosuudesta. Lain mukaan omavastuun saa vähentää kustakin rakennusvirheestä. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä. Mainittu säännös on siis taloyhtiön eduksi säädetty poikkeus, jonka mukaan omavastuu ei ole virhekohtainen silloin, kun yhdessä rakennuksessa on useita virheitä.
– Jos vakuutusyhtiön päätöksessä esitetty tulkinta hyväksyttäisiin, ei pientaloyhtiöissä olisi käytännössä mitään tilannetta, jossa rakennuksia koskevan virheen omavastuu olisi laissa säädetyt kaksi prosenttia. Sen sijaan se olisi aina huomattavasti korkeampi. Näin ollen pientaloyhtiöt eivät käytännössä saisi lainkaan hyväkseen lain tuomaa turvaa turvaa, eikä se ole säädöksen tarkoitus, Furuhjelm pohtii.
Myös hovioikeus totesi, ettei tulkinta rakennuskohtaisesta virheestä ole oikea, sillä se asettaisi kuluttajat eri asemaan sen perusteella, miten he asuvat: omakotitalossa, rivitalossa, erillistalossa tai kerrostalossa.
