Isännöintiyrityksen toimitusjohtajan epäiltiin anastaneen kolmen asiakkaansa omaisuutta tekemällä kahdeksan vuoden ajan useita tilisiirtoja taloyhtiöiden varoista isännöintiyrityksensä tilille. Kaikki syytteet hylättiin oikeudessa.
Syyttäjä vaati käräjäoikeudessa isännöitsijälle kolmen vuoden pituista liiketoimintakieltoa vastuullisen aseman väärinkäytöstä ja törkeistä kavalluksista. Taloyhtiöt yhtyivät rangaistusvaatimukseen ja korvaussummat kohosivat asianosais- ja oikeudenkäyntikuluineen kymmeniin tuhansiin euroihin. Isännöitsijä vaati syytteiden hylkäämistä. Hänen mukaansa rahasiirrot perustuivat isännöitsijäsopimuksiin: kulut budjetoitiin vuosittain ja summat esitettiin tilinpäätöksissä.
Pieniä summia usean vuoden ajan
Oikeudessa tarkasteltiin isännöintisopimuksia kunkin taloyhtiön osalta. Kaikkiin sopimuksiin sisältyi kiinteä kuukausipalkkio. Erillistehtävien osalta dokumenteissa viitattiin isännöitsijätehtäväluetteloon ja hinnastoon.
Käräjäoikeus katsoi, että isännöintiyrityksen laskuttamat erillisveloitukset eivät olleet todistusaineiston mukaan kiinteään kuukausiveloitukseen sisältyviä summia. Näin ollen niistä on voinut veloittaa sopimuksen mukaisesti. Erillisveloitettavat kulut ovat aiheutuneet muun muassa valokopioista, postimerkeistä, ilmoitustarroista, kokoustarjoiluista ja kokouspalkkioista. Vaikka mukana oli suuriakin yksikköveloituksia, niiden arviointi vuosien jälkeen on vaikeaa.
Käräjäoikeus hylkäsi kaikki syytteet ja vahingonkorvausvaatimukset isännöitsijää ja tämän edustamaa isännöintiyritystä kohtaan.
Ei tarvetta hyväksyttää laskuja etukäteen
Isännöitsijän piina jatkui vielä hovioikeudessa, jossa kavallusta käsiteltiin uudestaan yhden taloyhtiön osalta. Tässä tapauksessa julkisivuremonttiin liittyvät erillisveloitukset olivat herättäneet epäilyksiä. Taloyhtiö katsoi, että vaikka sopimukseen kuulumattomat työt olisivat olleet perusteltuja, isännöitsijällä ei olisi ollut oikeutta nostaa palkkiotaan ilman asiakkaan hyväksyntää.
Isännöitsijä esitti yleisluontoisen erittelyn toimistaan urakan aikana. Mukana oli erillisveloitettavia toimia, kuten tarjousten pyytäminen. Osa toimista oli sellaisia, joiden tekemisen taloyhtiö on voinut selvästi havaita. Tällaisia olivat esimerkiksi osallistumiset työmaakokouksiin, tarjousten pyytäminen ja rahoitusneuvotteluihin osallistuminen. Hovioikeus katsoi, että isännöintisopimuksesta ei löydy lainkaan viittausta siihen, että isännöitsijän pitäisi hyväksyttää erikseen laskutettavat työt etukäteen. Kaiken kaikkiaan hänellä oli oikeus laskuttaa ylimääräisistä tehtävistään urakan aikana.
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiolauselmaa kavallussyytteiden osalta.
(Turun hovioikeus 18.6.2021)
Mitä opittavaa tapauksesta?
Pitkälle oikeuden käsittelyyn edenneestä tapauksesta kannattaa poimia muutama oppi. Selkeät prosessit ja aktiivinen viestintä varmistavat sen, että asiat hoituvat vuodesta toiseen sujuvasti.
Taloyhtiö ja isännöitsijä: Varmistakaa, että
- kaikki hinnantarkistukset hyväksytään ja kirjataan taloyhtiön hallituksen kokouksessa
- isännöintisopimus laaditaan kirjallisesti
- isännöintisopimusta päivitetään tarvittaessa ja sen keskeinen sisältö on hallituksen ja osakkaiden tiedossa
- isojen erillisveloitusten käsittelytapa on selkeä. Suositeltavaa on, että erillisveloitukset hyväksytään hallituksen tai puheenjohtajan toimesta ennen maksamista (esimerkiksi rakennuttamispalkkiot tai remontteihin liittyvät isännöinnin palkkiot)
- hallituksen vaihtuessa noudatetut käytännöt käydään läpi isännöitsijän/hallituksen puheenjohtajan toimesta.
