Koronatilanteen rauhoittuessa airbnb-vuokraamiseen liittyvät kysymykset herättävät jälleen pohdintaa taloyhtiöissä. Etenkin vastuuasiat voivat yllättää paitsi vuokranantajan myös koko taloyhtiön.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimies OTM Anna Pasanen kertoo, että monelle tulee yllättävänä tietona se, että asunnon osakas ei välttämättä vastaa yksin huolimattoman vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta, vaan pahimmassa tapauksessa kalliin korjauksen kustannukset jakautuvat kaikille osakkaille. Hypoteettinen tilanne voi käydä toteen esimerkiksi silloin, kun ulkomailta tullut vuokralainen aiheuttaa huoneistossa vesivahingon, mutta on ehtinyt palata kotimaahansa tavoittamattomiin vahingon kokonaiskustannusten selvitessä.
– Tällaisessa tilanteessa vuokranantajana toimiva osakkeenomistaja ei ensisijaisesti vastaa yksin vahingosta, vaan kustannukset jakautuvat asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisessa suhteessa taloyhtiön ja osakkaan välillä. Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu voi tulla kysymykseen vain silloin, kun hänen voidaan osoittaa toimineen huolimattomasti, Pasanen selventää.
Kiinteistövakuutuksesta ei apua
Airbnb-majoituksen tarjonnut osakas vastaa muun muassa kalusteista ja lattiapinnoista, mutta ei laajemmin taloyhtiön rakenteille aiheutuneista vahingoista. Kiinteistövakuutuksestakaan ei edellä kerrotussa tilanteessa ole apua: se ei korvaa sellaisia vahinkoja, jotka ovat aiheutuneet vuokralaisen huolimattomuudesta.
Vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen kaatuminen taloyhtiön maksettavaksi voi ymmärrettävistä syistä tuntua muista osakkeenomistajista epäoikeudenmukaiselta. Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuun muodostumisen edellytyksenä on kuitenkin osakkeenomistajan moitittava toiminta, eikä sellaiseen lukeudu huoneiston lyhytaikainen vuokraaminen.
Pitääkö airbnb-huoneisto tarkastaa vuokrasuhteiden välissä?
Vaasan hovioikeus antoi 18.10.2019 tuomion, jossa linjattiin, että vuokranantajan on vuokrasuhteiden välissä tarkastettava asunto. Tapauksessa huoneiston astianpesukoneen tulppaamaton poistoputki aiheutti huoneistossa vesivahingon, joka vaurioitti myös muita asuntoja. Vuokranantajan katsottiin toimineen huolimattomasti, sillä hän ei itse tarkastanut asuntoa vuokralaisen vaihtuessa, vaan luotti seuraavan asukkaan ”kaikki ok” -tekstiviestiin. Lue koko tapaus tästä.
Ratkaisun yhteydessä todetaan, ettei vuokranantajalla ole velvollisuutta tarkastaa asunnon kuntoa vuokrasuhteen kestäessä, mutta mikäli vuokralainen vaihtuu useasti, tulisi tarkastus tehdä vaihtotilanteessa. Tarkastusvelvollisuutta perusteltiin muun muassa sillä, että huoneiston tarkastaminen on vakiintunut ja yleinen käytäntö esimerkiksi sen selvittämiseksi, voiko vuokravakuutta palauttaa täysimääräisenä tai ollenkaan. Lisäksi perusteluiden mukaan asunnon tarkastaminen turvaa vuokranantajan etuja mahdollisen vuokralaisen aiheuttaman vahingon tai muun laiminlyönnin tullessa ajoissa vuokranantajan tietoon.
– Linjauksesta luonnollisesti herää kysymys, ulottuuko tulkinta myös yleistyneisiin lyhytaikaisiin vuokrasuhteisiin ja pitäisikö vuokranantajan tarkastuttaa asunto aina vuokralaisen vaihtuessa, jotta huolellisuusvelvoite tulee täytettyä. Tästä saattaisi syntyä käytännön hankaluuksia ainakin niissä tilanteissa, joissa asunto on hankittu sijoitustarkoituksessa, eikä vuokranantaja asu samalla paikkakunnalla, Pasanen pohtii.
Huolellisuus kannattaa, vaikka vakiintuneita sääntöjä ei vielä ole
Ratkaisussa todetaan, että arvio vuokranantajaosakkaan menettelyn huolellisuudesta tai huolimattomuudesta on perustettava kokonaisharkintaan, jossa huomioidaan vahingonvaaran suuruus sekä mahdollisuus ennakointiin.
– Tähän peilaten todennäköisyys lyhytaikaisen vuokralaisen aiheuttamille vahingoille voi olla tosiasiassa varsin pieni. Näin ollen jatkuva reissaaminen toiselle paikkakunnalle asuntoa tarkastamaan jokaisessa vaihdostilanteessa olisi vahinkoriskiin verrattuna ylimitoitettu vaatimus, Pasanen sanoo.
Pasanen harmittelee, että ilmiön uutuuden ja moninaisuuden vuoksi, lyhytaikaiseen vuokraamiseen ei ole vielä syntynyt täsmällisiä käytäntöjä. Hän kuitenkin korostaa, että usein vuokrattavan huoneiston kuntoa on seurattava säännöllisesti, mikäli lyhytaikainen vuokraaminen on aktiivista toimintaa.
– Jos ei itse pääse paikalle, joku muu voi tehdä siisteyden ja yleisen kunnon tarkastuksen seuraavaa vuokralaista varten. Tällöin tulee kuitenkin muistaa se, ettei tarkastustehtävää delegoimalla voi siirtää vastuuta yhtiöön nähden. Tarkastuksen suorittaminen on lisäksi kyettävä näyttämään toteen jälkeenpäin, Pasanen lisää.
Lyhytaikaisen vuokraustoiminnan vastuista tulee muistaa myös se, että asuntojen toistuva lyhytaikainen vuokraaminen voidaan tulkita asuinkäytön vastaiseksi majoitustoiminnaksi. Lue aiheeseen liittyvästä oikeustapauksesta tästä.
Lue lisää:
Asuinkäyttömääräyksen sisältö vaatii oikeudellista täsmentymistä
Airbnb-toiminta herättää kysymyksiä taloyhtiöissä
