Osakas vaati taloyhtiöltä korvauksia kylpyhuoneremontin virheistä. Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat, että ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti ratkaisi tapauksen taloyhtiön hyväksi. Riita sai kuitenkin uuden käänteen korkeimmassa oikeudessa.
Taloyhtiö teetti sen kunnossapitovastuulle kuuluvia kosteusvaurioiden korjauksia osakkaan kylpyhuoneessa ja saunassa. Korjauksista johtuen taloyhtiön tehtävä oli lisäksi uusia lattioiden ja seinien laatoitukset. Työ valmistui vuoden 2015 alkupuolella.
Osakas oli tyytymätön työnjälkeen muun muassa laattojen osalta. Hän katsoi, että taloyhtiö oli laiminlyönyt remontissa velvollisuutensa valvoa, että sen palkkaama urakoitsija hoitaa työn hyvän rakennustavan mukaisesti.
Osakas vaati käräjäoikeudessa taloyhtiöltä vahingonkorvauksia yhteensä 12 759,33 euroa. Yhtiö puolestaan vaati kanteen hylkäämistä sillä perusteella, että osakas oli ilmoittanut virheistä vasta tammikuun lopussa 2017 eli liian myöhään. Osakas ei myöskään koskaan korjauttanut virheelliseksi väittämäänsä työtä, jolloin hänelle ei koitunut remontista taloudellista vahinkoa.
Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti johti siihen, että osakas menetti oikeutensa vaatia vahingonkorvausta taloyhtiöltä. Jutun käsittely jatkui korkeimmassa oikeudessa.
Osakkaan ilmoitusvelvollisuus ei ole sama asia kuin reklamaatiovelvollisuus
Tapauksessa selvitettiin jo alemmissa oikeusasteissa, että kylpyhuoneen laatoituksen virheet ovat olleet osakkaan havaittavissa heti työn valmistuttua. Korkein oikeus vahvisti, että vikojen ja puutteellisuuksien korjaaminen on kuulunut yhtiön vastuulle, mutta osakas ei ilmoittanut havainnoistaan viivytyksettä.
Tästä eteenpäin asia sai uuden käänteen: Asunto-osakeyhtiölaissa ei säädetä ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seuraamuksista. Säännöksen perusteluissa todetaan, että ilmoituksen laiminlyönyt osakkeenomistaja on vastuussa vahingosta siltä osin kuin se olisi voitu välttää ajoissa tehdyllä ilmoituksella. Korkeimman oikeuden mukaan kyseessä ei kuitenkaan ole reklamaatiosäännös, jonka noudattamatta jättämisestä osakas menettäisi oikeutensa vaatia korvausta yhtiöltä. Sen sijaan laki asettaa osakkeenomistajalle velvollisuuden toimia ilmoituksen kanssa ajoissa, jotta yhtiölle aiheutuu vioista mahdollisimman vähän kustannuksia.
Osakas perusti korvausvaatimuksensa ensisijaisesti korjauskustannuksiin ja toissijaisesti huoneiston arvonalentumiseen. Korkein oikeus totesi, että nämä ovat perusteita, jotka tuomioistuimen on arvioitava näytön perusteella.
Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion toukokuun 2021 lopussa ja asia palautetaan Turun hovioikeuteen.
(KKO diaarinumero S2019/494)
Lue lisää:
Syytä vesivahingolle ei löytynyt – osakkaat ja taloyhtiö riitelivät hovioikeudessa asti kunnossapitovastuun jakautumisesta
Kylpyhuoneremontti x 2 – mitä osakkaan täytyy tietää vastuunjaosta?
