Oikeus vuokrata asuinkiinteistö tai asunto kuuluu lähtökohtaisesti omistajan käyttövaltaan riippumatta vuokrasuhteen kestosta. Lyhytaikainen vuokraustoiminta on kuitenkin aiheuttanut kiistoja naapuruussuhteissa ja taloyhtiöissä sekä muodostanut oikeudellisesti tulkinnanvaraisia kysymyksiä.
Lyhytaikainen vuokraustoiminta, tuttavallisemmin Airbnb-toiminta, kasvoi voimakkaasti 2010-luvulla ja jatkaa yhä kasvamistaan. Kiinteistöjuridiikan näkökulmasta toiminnan ydinkysymys koskee sen suhdetta rakentamis- ja yhtiöoikeudelliseen asuinkäyttötarkoitukseen. Toisin sanoen epäselvää on, milloin lyhytaikainen vuokraustoiminta merkitsee asuinkäyttömääräyksen vastaista majoitustoimintaa, johon rakennusvalvontaviranomainen ja taloyhtiö voivat puuttua.
Merkitystä ympäristövaikutuksilla ja niiden tavanomaisuudella asuinalueella
Lyhytaikaisen vuokraustoiminnan oikeudellinen arviointi on rakentunut pääasiassa oikeuskäytännössä syntyneiden oikeusohjeiden varaan, sillä toiminnasta ei ainakaan toistaiseksi säädetä lailla. Toiminnan sallittavuutta on arvioitu ensisijaisesti kaavoituksen näkökulmasta. Valitettavasti oikeuskäytännössä on arvioitu varsin marginaalista osaa lyhytaikaisen vuokraustoiminnan harjoittamismuodoista, eivätkä oikeusohjeet sen vuoksi sovellu kaikkiin tapauksiin ongelmitta. Oikeuskäytännössä syntyneistä oikeusohjeista voi kuitenkin tehdä sen johtopäätöksen, että lyhytaikaisen vuokraustoiminnan sallittavuutta arvioitaessa merkitystä on ennen kaikkea toiminnasta aiheutuvilla (ympäristö)vaikutuksilla ja sillä, miten tavanomaisina toiminnasta aiheutuvia vaikutuksia voi asuinalueella (tai asuinrakennuksessa) pitää.
Toiminta voi vaikuttaa alueen profiiliin
Vaikka asuinkäyttö ja majoitustoiminta käyttötarkoituksina muistuttavat toisiaan, sisältyy asuinkäyttömääräykseen eräänlainen sosiaalifunktio, jonka tarkoituksena on luoda alueelle tai rakennukseen sosiaalista pysyvyyttä. Oikeuskäytännössä on katsottu, että asuinkiinteistön toistuva lyhytaikainen vuokraaminen heikentää asuinalueen sosiaalista kontrollia, sillä vuokralaiset ovat alueella vieraina toisin kuin vakituiset asukkaat. Heikentynyttä sosiaalista kontrollia on oikeuskäytännössä tulkittu asuinalueelle epätavanomaisena ympäristövaikutuksena, minkä vuoksi toiminta on kyseisissä tapauksissa kielletty asuinkäyttömääräyksen vastaisena. Kuten edellä totean, oikeuskäytännössä on arvioitu kuitenkin varsin kapeaa osaa toiminnan harjoittamismuodoista, eivätkä oikeusohjeet poista oikeustilan epäselvyyttä.
Vuokraustoiminnan luonne vaihtelee
Huomionarvoista on myös se, että lyhytaikaista vuokraustoimintaa voi harjoittaa erilaisissa mittakaavoissa, minkä vuoksi toiminnan aiheuttamista vaikutuksista ei tulisi tehdä liian joustamattomia ja torjuvia yleistyksiä. Varsinainen häiriö on luonnollisesti asia erikseen, ja muiden asumisrauhaa on kunkin varjeltava. Tosiasia kuitenkin on, että lyhytaikaisen vuokraustoiminnan sosiaaliset vaikutukset voivat joissakin tapauksissa rinnastua esimerkiksi siihen, kun alueen tai rakennuksen vakituisille asukkaille tulee vieraita. Mikäli vuokraustoiminta ei aiheuta asuinalueella tai asuinrakennuksessa varsinaista häiriötä, ei toiminnan ympäristövaikutuksia tule nähdäkseni pitää ainakaan lähtökohtaisesti asuinkäytön ympäristövaikutuksiin rinnastumattomina.
Maankäyttö- ja rakennuslakiin kaivataan uudistuksia
Yksi ympäristö- ja rakentamisoikeudelle asetettu tavoite on se, että oikeudenala kykenee mukautumaan yhteiskunnallisiin muutoksiin. Jakamistalouden kasvu on muovannut ihmisten kulutustottumuksia globaalisti ja todennäköisesti pysyvästi. Asuminen ei ole staattinen ilmiö, vaan sen luonne elää ja muuttuu ajan myötä. Se, mikä on ollut ennen jakamistalouden kasvua asuinalueella tai asuinrakennuksessa epätavanomaista, ei ole sitä enää. Täysin tyhjäksi asuinkäytön ja majoitustoiminnan välistä eroa ei kuitenkaan nähdäkseni tule tehdä juuri maankäytöllisistä, mutta myös kilpailullisista syistä.
Rakennusvalvontaviranomaiset ja taloyhtiömaailma kaipaavat yhteisiä arviointikriteereitä sille, milloin asuinkäyttö muuttuu lyhytaikaisen vuokraustoiminnan myötä majoitustoiminnaksi. Käytännössä lyhytaikaisen vuokraustoiminnan oikeudellisen luonteen ratkaisee ensisijaisesti kunnan rakennusvalvontaviranomainen. Rakennusvalvontaviranomainen arvioi toimintaa maankäyttö- ja rakennuslain näkökulmasta. Sen vuoksi kysymys siitä, milloin vuokraustoiminta muuttuu luvanvaraiseksi majoitustoiminnaksi, tulisi ratkaista ensisijaisesti maankäyttö- ja rakennuslakia uudistamalla. Rakentamisoikeudellista käyttötarkoitusta koskevan kysymyksen ratkaiseminen vastaisi myös osaan ilmiön herättämistä asunto-osakeyhtiöoikeudellisista kysymyksistä.
Anna Pasanen,
lakimies, OTM
