Viherpeukalot odottavat jo innolla pääsyä pihatöiden ja kukkaistutusten pariin. Kesän korvalla on hyvä hetki palauttaa mieleen, millaisia muutostöitä osakas saa tehdä rivi- tai paritalonsa pihalla.
Osakkaan muutostyöoikeus pihalla riippuu pitkälti siitä, onko piha osakkaan vai taloyhtiön välittömässä hallinnassa. Piha-alueen juridinen hallinta ei ole pääteltävissä siitä, onko piha esimerkiksi aidattu ja ainoastaan yhden huoneiston käytössä. Tosiasiallisella käytöllä ei muutostyön osalta ole merkitystä, vaan pihan hallinta selviää yhtiöjärjestyksestä. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määräystä siitä, että osakkeet tuottavat oikeuden piha-alueen hallintaan, pihan hallinta kuuluu yhtiölle. Tällöin osakkaalla on ainoastaan käyttöoikeus pihaan.
Jos yhdelle annetaan lupa, kuuluu se toisellekin
Kun piha-alueen hallinta on yhtiöllä, osakas ei saa tehdä alueella mitään muutostöitä ilman taloyhtiön lupaa – lukuun ottamatta pienimuotoisia istutuksia ja normaalia kalustamista. Taloyhtiö voi vapaasti päättää, antaako se osakkaalle luvan muutostöihin vai ei. Muutostyöluvan epäämistä ei tarvitse myöskään erikseen perustella.
Huomionarvoista kuitenkin on, että jos yhdelle osakkaalle annetaan lupa toteuttaa tietty muutostyö yhtiön hallitsemalla pihalla, tulisi lupa lähtökohtaisesti myöntää myös toiselle osakkaalle vastaavan muutostyön osalta. Yhtiön kannattaakin lupia myöntäessään miettiä tarkkaan, millaiset vaikutukset muutostöillä on pihojen yleisilmeeseen kokonaisuutena. Hyvänä käytäntönä toimii yhtiökokouksessa tehty periaatepäätös siitä, millaiset asennukset, istutukset ja rakennelmat ovat sallittuja, jotta yhtiön yleisilme saadaan säilytettyä yhtenäisenä.
Piha-alueen muutostöille voidaan asettaa ehtoja
Mikäli rivi- tai paritalojen pihat ovat yhtiöjärjestyksen määräyksellä siirretty osakkaiden välittömään hallintaan, on osakkaan muutostyöoikeus pihalla laajempi. Tässä tapauksessa osakas saa lähtökohtaisesti tehdä muutostöitä hallinnoimissaan tiloissa, myös pihalla. Taloyhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kuitenkin asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi myös kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.
Koska pihalla suoritettavasta muutostyöstä voi helpommin aiheutua haittaa muille osakkeenomistajalle tai yhtiölle, osakkaan oikeus muutostöihin on piha-alueella käytännössä kapeampi kuin osakehuoneiston sisäpuolella. Haittana pidetään lähtökohtaisesti myös muutostyön haitallisia vaikutuksia julkisivun yleisilmeiseen tai toisen osakkeenomistajan pihan varjostamista. Yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle voikin verrattain helposti syntyä oikeus asettaa ehtoja rakennelmien tai asennuksien ulkonäköön ja kokoon.
Muutostyön kieltäminen kokonaan edellyttää kuitenkin kohtuullisuusharkintaa siitä, kuinka suuri haitta tosiasiassa on. On myös huomattava, että yhtiöltä tarvitaan lupa, jos muutostyön yhteydessä joudutaan kajoamaan rakennuksen ulkoseinämään. Rakennuksen ulkoseinä on yhtiön hallinnassa oleva rakennuksen osa.
Osakas vastaa rakennelmiensa kunnossapidosta
Riippumatta siitä, kenen hallinnassa piha on, tulee osakkaan kirjallisesti ilmoittaa muutostyöstä yhtiölle. Isompien rakennelmien osalta voi olla myös tarpeen hakea viranomaislupa. Luvan hakeminen kuuluu kiinteistön omistajan vastuulle, mutta yhtiö voi valtuuttaa osakkaan itse hakemaan luvan, mikä käytännössä yleensä onkin tarkoituksenmukaisinta. Luvan hakemisen kustannuksista vastaa osakas.
Osakashallinnassa olevalla piha-alueella osakas vastaa piha-alueen ”sisäpuolisesta kunnossapidosta”, kuten nurmikon leikkuusta, istutusten hoidosta sekä piha-aidan pihan puoleisesta maalauksesta. Yhtiö vastaa maapohjan ja perusjärjestelmien kunnossapidosta. Yhtiön hallinnassa olevalla pihalla osakas vastaa pihan normaalista hoidosta, kuten nurmikon leikkuusta ja istutusten hoidosta. Muutoin kunnossapitovastuu on yhtiöllä. Osakkeenomistaja vastaa muutostyönä toteutettujen rakennelmien ja asennusten kunnossapidosta. Tämä koskee sekä osakashallintaisella että yhtiön hallinnassa olevalla pihalla toteutettuja muutostöitä. Kunnossapitovastuu osakkaan muutostyöstä siirtyy myös seuraavalle osakkeenomistajalle.
Kirsi Alppi-Takkinen,
lakimies, varatuomari
