Edessä kylpyhuoneremontti omaksi iloksi tai havaittujen vikojen hoitamiseksi? Märkätilojen remontointiin ja kunnossapitovastuuun jakautumiseen liittyy yllättävän paljon epäselvyyksiä, joita selvitellään käräjillä asti. Mitä vastuunjaosta on hyvä tietää ennen remppaan ryhtymistä ja kuka korvaa, jos märkätilasta löytyy myöhemmin vikoja? Katso myös video.
Taloyhtiön asukkaalla on laaja oikeus tehdä omalla kustannuksellaan muutostöitä hallinnoimissaan tiloissa, omien seinien sisäpuolella. Jos osakas on aikeissa tehdä vain pientä pintaremonttia, kuten esimerkiksi seinien tapetoimista, väliovien vaihtoa tai keittiökaappien ovien vaihtamista, remontista ei tarvitse ilmoittaa taloyhtiölle. Sitten on niitä remontteja, joista muutostyöilmoitus eli remontti-ilmoitus tehdään aina. Tällaisiin töihin kuuluvat kaikki ne toimenpiteet, jotka voivat vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai järjestelmiin sekä naapuriasuntoihin. Katso lista töistä tästä. Jos olet epävarma pitääkö työstä ilmoittaa, kannattaa ilmoitus tehdä varmuuden vuoksi.
Ehjän ja toimivan tilan kylpyhuoneremontti
Kun osakas päättää remontoida toimivan ja virheettömän kylppärin, on tärkeää kirkastaa itselleen pari seikkaa: Osakas toimii maksumiehenä, on kyse sitten muutostyön kuluista tai mahdollisista muutoksesta myöhemmin aiheutuviin ylläpitokustannuksiin. Lisäksi kylpyhuoneremontti on suoritettava hyvän rakennustavan mukaisesti.
Jos kylpyhuoneremontti sisältää vain kaappien vaihdon tai kaakeleiden maalausta, remontista ei tarvitse ilmoittaa taloyhtiölle. Kun kajotaan rakenteisiin tai suunnitteilla on tilan laajennustöitä, projektin toteutumiseen tarvitaan taloyhtiön lupa, mahdollinen rakennuslupa sekä yhtiön osoittama työn valvoja. Näin taloyhtiö voi varmistaa, että sen vastuualueelle kuuluvat rakenteet, kuten vesieristeet, tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti ja rakenteita vaurioittamatta.
– Osakas saattaa helposti ajatella, että taloyhtiö maksaa rakenteiltaan ehjässä kylpyhuoneessa yhtiön vastuualueelle kuuluvat vedeneristeet. Näin ei ole, mikäli osakas teettää remontin puhtaasti parantaakseen asuinmukavuutta. Taloyhtiö kuitenkin vastaa osakkeenomistajan teettämän remontin jälkeenkin niiden osien kunnosta, jotka lain mukaan kuuluvat taloyhtiölle ja jonka toteuttamista yhtiö on valvonut ja jotka rinnastuvat yhtiön toteuttamaan tasoon, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm kertoo.
Kylpyhuone kuntoon remontin yhteydessä
Taloyhtiö voi ainakin tietyiltä osin joutua remontin maksajaksi, jos kylpyhuoneessa havaitaan todellinen korjaustarve yhtiön vastuualueelle kuuluvassa osassa. Mikäli kosteus on esimerkiksi puutteellisesta vedeneristyksestä johtuen ehtinyt levitä kylpyhuoneen rakenteisiin, taloyhtiön tehtävä on remontoida koko tila aina perustasoon asti. Tällöin osakkaan maksettavaksi jää ainoastaan uudistukset, jotka ylittävät tämän perustason.
On tärkeää, että taloyhtiö ei jää odottelemaan osakkaan kylpyhuoneessa havaittujen puutteiden kanssa. Kosteuden levitessä ajan kanssa laajalle alueella remontin hintalappu vain kasvaa.
– Niissä taloyhtiöissä, joissa kylppärit ovat tulossa tiensä päähän, kuntokartoitukset kannattaa ottaa saman tien asialistalle. Kalliimmaksi tulee, jos parin vuoden kuluttua kosteus valtaa kylpyhuoneen toisensa perään ja taloyhtiö joutuu maksamaan niin kuivatukset kuin itse remontinkin, Furuhjelm muistuttaa.
Kylpyhuoneremontti: esimerkkitarina
Arja osakas on kyllästynyt kylpyhuoneensa tunkkaiseen värimaailmaan ja 1980-lukua huokuviin laattapintoihin. Vaikka tila toimii muuten eikä havaittavia vikoja löydy, hän päättää toteuttaa haaveilemansa remontin. Nälkä kasvaa suunnitelmien edetessä ja märkätiloihin rakennetaan lisäksi pieni sauna. Sille saadaan juuri sopivasti tilaa keittiöremontin myötä tarpeettomaksi jääneestä keittokomerosta. Arja tietää, miten tilanteessa kuuluu toimia: hän laatii asiantuntijan toimesta tarkat suunnitelmat ja hakee kaikki tarvittavat luvat. Remonttia ryhtyy valvomaan taloyhtiön nimeämä tarkastaja.
Vuoden kuluttua Arja päättää myydä asuntonsa. Unto-asukas ehtii nauttia saunan lämmöstä ja kylpyhuoneen upeista yksityiskohdista parin vuoden ajan, kunnes havaitsee tilassa erikoista hajua. Kun lattiakaakelit alkavat lonksumaan, Unto ottaa yhteyttä taloyhtiöön. Kosteutta löytyy kaikkialta vedeneristeen alta, niin kylpyammeen ympäriltä kuin saunastakin. Viaksi paljastuu puutteellinen vedeneristys lattiakaivojen ympärillä. Kysymykset sinkoilevat: kuka korjaa ja kuka maksaa?
Vastaus:
”Kun huoneistoon muuttaa uusi osakas, jakautuu kunnossapitovastuu yhtiön ja osakkaan välillä asunto-osakeyhtiölain mukaan – ellei yhtiöjärjestyksessä todeta muuta. Tässä tapauksessa kerrotaan, että vedeneristyksestä on löytynyt puutteita, josta johtuen kosteus on levinnyt rakenteisiin. Vedeneristys on taloyhtiön vastuulla ja näin ollen taloyhtiöllä on lain mukaan velvollisuus ryhtyä korjaustoimenpiteisiin.
Lähtökohtaisesti yhtiö purkaa pinnoitteet, kuivattaa rakenteet ja palauttaa tilan alkuperäiseen perustasoon. Perustasolla tarkoitetaan yhtiön alkuperäistä tasoa tai sellaista tasoa, jonka yhtiö on esimerkiksi aiemmissa remonteissa toteuttanut (kunhan tämä taso on hyvän rakennustavan mukainen). Jos myös saunan lattiarakenne on märkä, kuivattaa yhtiön myös tältä osin lattiarakenteen.
Nykyisen osakkaan vastuulle jää mahdolliset parannuskustannukset. Jos hän esimerkiksi haluaa remontin jälkeen palauttaa saunan entiselleen, hän joutuu kustantamaan kaikki siihen liittyvät kustannukset omasta taskustaan. Näin siksi, koska sauna on rakennettu jälkikäteen eikä siten kuulu taloyhtiön perustasoon.
Jos vahinko johtuisi edellisen osakkaan teettämästä virheellisestä muutostyöstä, olisi yhtiö mahdollisesti oikeutettu vaatimaan korjauskustannuksia muutostyöntekijältä. Uusi omistaja voisi puolestaan esittää omalle myyjälleen asuntokauppalain perusteella hinnanalennusvaatimuksia, jos virhesäännökset täyttyvät ja hallinnanluovutuksesta on kulunut alle kaksi vuotta.”
Mitä muutostöitä osakkeenomistaja saa huoneistossaan tehdä ja kuka vastaa, jos osakkaan remontti aiheuttaa vesivahingon? Asianajaja Kai Haarma vastaa videolla.
Aihetta käsitteleviä oikeustapauksia
- Osakas teetti taloyhtiön putkiremontin aikana alaslasketun katon kylpyhuoneeseen. Katon sisään jätettiin virheellisesti korvausilmakanava, josta johtuen rakenteisiin alkoi vähitellen kertyä vettä. Hovioikeus katsoi päätöksessään, että remonttia ei suoritettu hyvän rakennustavan mukaisesti. Lue koko tapaus tästä.
- Taloyhtiö vaati osakkaan muutostyön ehdoksi yhtiöjärjestyksen muutoksen oman huoneistonsa osalta. Oikeus päätyi pitämään pyyntöä kohtuuttomana. Lue koko tapaus tästä.
- Taloyhtiö ja osakas riitelivät siitä, kuuluiko osakkaan huoneistossa tehty remontti kokonaisuudessaan taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Kiistanalainen summa oli pieni siihen nähden, mitä jutun hävinnyt osapuoli joutui lopulta maksamaan oikeudenkäyntikuluina. Lue koko tapaus tästä.
Muutostyöstä ilmoitetaan etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoitus täytyy käsitellä viivytyksettä ja tieto työn sallimisesta, ehdoista tai kieltämisestä on kerrottava osakkaalle välittömästi päätöksenteon jälkeen. Jos harkintaan menee enemmän aikaa, osakkaalle annetaan kohtuullinen aikaraja, jonka sisällä päätös toimitetaan. Taloyhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on mahdollisuus asettaa työlle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Muutostyön voi myös kieltää kokonaan, jos työn suorittaminen aiheuttaa kohtuuttomasti haittaa suhteessa työn teettäjän siitä saamaan hyötyyn.
