Taloyhtiöiden kirjanpidossa puhutaan rahoitusvastikkeiden tulouttamisesta ja rahastoinnista. Mitä termillä ”lainanlyhennysrahasto” tarkoitetaan, entä vaikuttaako rahastointi osakkeenomistajan henkilökohtaiseen verotukseen?
Vastiketuottojen rahastoinnin tarkoituksena on hyötyä pääomasijoitusten verotuksellisesta kohtelusta. Tavallisesti asunto-osakeyhtiön saamat vastikesuoritukset tuloutetaan, jolloin ne merkitään yhtiön tuotoiksi taloyhtiön tuloslaskelmaan. Tuloslaskelmaan merkityt yhtiövastikesuoritukset ovat verottajan näkökulmasta asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa. Sen sijaan rahastoidut yhtiövastikkeet ovat pääomasijoituksia yhtiöön, jolloin niitä ei lueta veronalaisiin tuloihin.
Pääsääntö on, että yhtiövastike tulee mitoittaa yhtiön menojen mukaan. Yhtiön kulut ja vastiketulot eivät välttämättä kuitenkaan vastaa toisiaan asunto-osakeyhtiöissä lyhyellä aikavälillä. Rahastointi mahdollistaa sen, että yhtiökokous voi esimerkiksi päättää vastikkeen perimisestä sellaisiin hankkeisiin, jotka eivät toteudu vastikepäätöstä seuraavan tilikauden aikana. Kyse voi olla esimerkiksi jonkin tulevan perusparannuksen rahoittamisesta. Tällöin vastikkeet peritään ennakolta perusparannusrahastoon. Varsin tyypillistä on myös se, että yhtiössä on käytössä lainanlyhennysrahasto, jonne kirjataan yhtiön saamat pääomavastikesuoritukset tai lainaosuussuoritukset. Lainanlyhennysrahasto toimii esimerkiksi tilanteessa, jossa taloyhtiö aikoo myöhemmin lyhentää vaikkapa julkisivuremonttia varten ottamansa lainan.
Rahastointi mahdollistaa sen, että yhtiökokous voi esimerkiksi päättää vastikkeen perimisestä sellaisiin hankkeisiin, jotka eivät toteudu vastikepäätöstä seuraavan tilikauden aikana.
Rahastointi vaikuttaa verotukseen
Rahastosta voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä tai rahastointipäätös voidaan tehdä vuosittain normaalilla ääntenenemmistöllä. Rahastosuoritusten verovapaus edellyttää sitä, että varat todellakin käytetään rahastointipäätöksen yhteydessä nimitettyyn tai vastaavaan tarkoitukseen. Rahastoihin sidotut summat eivät siis ole taloyhtiön vapaassa käytössä. Rahastoitujen varojen verovapautta koskee aikaraja, jonka kuluessa rahastoidut varat on käytettävä. Perusparannus- tai korjaushanke on toteutettava viimeistään viiden vuoden kuluessa rahastoinnin aloittamisesta. Jos näin ei tehdä, rahastoidut varat katsotaan viidentenä vuonna asunto-osakeyhtiön veronalaiseksi tuloksi. Rahastointipäätös on tehtävä aina kunkin tilikauden aikana. Asunto-osakeyhtiö voi joko päättää ennakolta jonakin vuonna kerätä rahastoon suorituksia osakkailta tai rahastoida tilivuoden aikana jo kerättyjä vastikkeita.
Osakkeenomistajan henkilökohtaisen verotuksen kannalta sillä, rahastoidaanko vai tuloutetaanko yhtiövastikkeita, voi olla merkittävä ero. Jos osakkeenomistaja on vuokrannut huoneistonsa ja yhtiössä rahastoidaan yhtiövastikkeita, ei osakas voi vähentää rahastoituja yhtiövastikkeita verotuksessa vuokratuloistaan, koska kyseessä ei ole kulu vaan pääomasijoitus. Rahastoitu osa lasketaan kuitenkin mukaan osakkeen hankintamenoon ja otetaan huomioon osakehuoneiston luovutusvoitossa tai -tappiossa, jos osakehuoneisto joskus myydään.
(artikkeli päivitetty 19.9.2022)
Onko mielessäsi taloyhtiön juridiikkaan liittyvä kysymys? Laita meille viestiä sähköpostitse osoitteeseen asiakaspalvelu@kak-laki.fi. Pyrimme vastaamaan sarjassa mahdollisimman moniin lukijoidemme esittämiin kysymyksiin.
